나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511058 [1] 인천광역시 서구 검암동 617-8 베틴하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 ""검바위역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서,

외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511058 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 617-8, 베틴하우스 5층 501호

용도: 다세대주택

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 206,000,000원

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

건축물대장상 건물(베틴하우스) 준공일: 2012년 2월 21일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택 밀집 지역 내에 소재하며, 주거 기능이 강화된 환경임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재하여 차량의 통행 및 접근이 원활함.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호.

외벽: 드라이비트 마감 등.

창호: 샷시 창호.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

토지: 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구.

3.4. 공부와의 차이

없음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2016년 8월 9일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을5) [채권최고액 120,000,000원].

본 경매개시결정 (2025타경511058) 및 그 이후의 권리들은 모두 말소될 예정임.

선순위 권리(근저당권, 소유권이전 등)는 인수되지 않으며, 낙찰 후 모두 말소됨.

등기부상 채권 총액: 155,356,443원 (근저당 120,000,000원 + 가압류 35,356,443원).

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 안윤

전입일자(사업일자): 2018년 2월 14일

확정일자: 2018년 2월 14일

배당신고일자: 2025년 10월 14일

대항력: 없음.

보증금: 20,000,000원.

임차인: 이선화

전입일자(사업일자): 2018년 2월 19일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음.

보증금: 0원.

인수 보증금 합계: 0원.

*주의:* 안윤 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 변제받아야 하며, 경매 낙찰자가 인수하지 않습니다. 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 없는 것으로 간주함.)

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

본건은 검암동 일대에 위치한 다세대주택으로, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

본건 건물(베틴하우스)은 2011년 신축(사용승인 2012년 2월)이며, 주변 비교 물건들은 2009년~2010년에 신축되었습니다.

* 인천 서구 검암동 636-12 (풀하우스 101동): 2026년 1월 7일, 30.72㎡ (약 9.3평) 매매가 93,000,000원. (평당 약 1,000,000원)

* 인천 서구 검암동 645-5 (몽베르타운하우스 2차): 2026년 1월 5일, 72.87㎡ (약 22.0평) 매매가 183,000,000원. (평당 약 831,818원)

* 인천 서구 검암동 616-1 (뉴베스트): 2026년 1월 9일, 62.67㎡ (약 18.9평) 매매가 179,000,000원. (평당 약 947,090원)

본건(59.93㎡, 약 18.13평)의 감정가는 206,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 유사 면적의 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 62.67㎡ 면적의 "뉴베스트"가 179,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 현재 시장 가치는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5.2. 지역 시장 동향

검암동 일대는 인천2호선 검바위역을 중심으로 교통망이 잘 갖추어져 있고, 주거 환경이 형성되어 있어 꾸준한 수요를 보이는 지역입니다.

5.3. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가(206,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 160,000,000원 ~ 180,000,000원)보다 높게 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 학군

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천2호선 검바위역을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

본건 인근에 간재울중학교가 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6.2. 기타 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역은 주로 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지이용계획상 '철도보호지구'에 포함되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 관련 리스크

본건은 말소기준권리 이후의 임차인들로 구성되어 있으며, 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 확인되어 권리 관계 관련 리스크는 적다고 판단됩니다.

7.2. 시세 변동 리스크

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 향후 부동산 시장의 변동성에 따라 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 기타 리스크

건물이 2011년경 준공되어 10년 이상 경과하였으므로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부는 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

인천2호선 검바위역 인근으로 교통이 편리하며, 간재울중학교 및 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

인수되는 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리만 존재하여 권리 분석이 깔끔한 편입니다.

8.3. 시세 대비 투자 매력

감정가가 시세 대비 높게 책정되었으나, 신중한 입찰가 산정을 통해 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

9.1. 매물 총평

본건은 인천 서구 검암동 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호하며 권리 관계가 명확하여 투자 가치가 있는 물건입니다.

하지만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 투자 시에는 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 최종 의견

철저한 현장 조사를 통해 건물의 상태를 정확히 파악하고, 보수적인 시각으로 적정 낙찰가를 산정한다면 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적 및 건물 연식의 매물 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없고 권리 분석이 명확한 점, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리를 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 감안한 예상 입찰가 범위는 165,000,000원 ~ 185,000,000원 으로 제안합니다.

입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획과 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.