나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72092 [1] 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 8층 에프851호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 주위는
지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층건 중 제8층 기호(1):에프851호, 기호(2):에프850호로서,
외벽 : 페어글라스 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 페어글래스 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 상하수도, 시스템 냉난방, 화재탐지설비, 옥내소화전, 엘리베이터설비,
지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활
시설, 기숙사) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15이터 및 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 중로2류
(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,2를 복층으로 개조하여, 1층은 목록 1,2를 벽체로 구분하고 2층은 목록 1,2를 벽체 없이 이용중(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 사건정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72092 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 8층 에프851호

건물명: 다산진건블루웨일지식산업센터 2차

건물용도: 지식산업센터 (주용도: 공장, 기타: 지원시설 - 근린생활시설, 기숙사)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 중 제8층

1.3. 면적정보

토지면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

토지지분: 19.9254㎡ (약 6.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.35㎡ (약 23.40평)

건물지분: 77.35㎡ (약 23.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 기타정보

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 1,2 (F851호, F850호)를 복층으로 개조하여, 1층은 벽체로 구분하고 2층은 벽체 없이 이용 중(현황조사서 참조)

2. 입지조건

3.

4.

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물구조및외관

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 제8층에 위치함.

외벽: 페어글라스 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 페어글래스 창호 등임.

2.4. 토지이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 건부지로 이용 중임.

2.5. 접근도로

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

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6.

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 8일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 301,200,000원)임.

3.2. 매각후소멸되는권리

매각으로 인해 을구의 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 을구 및 갑구의 권리(최선순위 임의경매채권자 이후의 권리)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인현황

임차인: 박

보증금: 14,500,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-27

확정일자: 2025-09-29

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수할 필요가 없음.

3.5. 권리분석종합

권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 권리 및 부담이 없어 낙찰자가 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

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4.1. 주변개발현황

본건 소재지는 다산진건 공공주택지구 내에 위치하여 신도시 개발에 따른 인프라 확충 및 지역 가치 상승이 기대되는 지역임.

4.2. 업종특성

지식산업센터 건물로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사)로 활용 가능함. 주위의 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등과 연계하여 다양한 사업 운영이 가능함.

4.3. 관공서및편의시설인접성

다산행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 편의성이 우수하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업적 이용 가치가 높음.

5. 생활정보

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5.1. 주변편의시설

인근에 다산행정복지센터가 있으며, 상가 및 업무시설이 밀집하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

도농고등학교, 도농2초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 양호한 편임.

5.3. 주변혐오시설유무

주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 계획된 개발 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설은 없음. (다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인 권장)

6. 잠재적리스크

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6.1. 건축물불법개조

목록 1,2 (F851호, F850호)를 복층으로 개조하여 사용 중인 점은 현황 조사서상 확인되었으며, 이는 건축법상 불법 개조에 해당될 수 있음. 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 위험이 존재하므로, 해당 부분에 대한 면밀한 사전 조사 및 비용 산정이 필요함.

6.2. 토지이용규제

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받음. 이는 토지의 이용 및 개발에 일부 제한을 줄 수 있으나, 지식산업센터 및 지원시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

6.3. 유동화물건특성

본건은 유동화 물건으로, 향후 채권자 변동 가능성이 있으며, 채권 추심 관련 절차에 따라 추가적인 변동이 발생할 수 있음.

6.4. 명도관련사항

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도를 위한 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. 복층 개조 부분에 대한 원상복구 협의도 명도 과정에서 추가적으로 고려될 수 있음.

7. 종합의견

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본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 다산진건블루웨일지식산업센터 2차 내 8층 F851호(F850호와 함께 복층 개조 사용 중)로, 감정가 284,000,000원에 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 지식산업센터 및 지원시설로 활용 가능한 용도이며, 주위로 관공서, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 입지 조건이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 파악되었습니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

다만, 주목해야 할 점은 본건이 복층으로 개조된 상태라는 것입니다. 이는 건축법상 불법 상태일 가능성이 높아 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성상 채권자 변동 가능성도 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지 및 권리관계는 양호하나, 건축물 불법 개조 및 명도 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

15.

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* 다산신도시 개발 수혜 지역: 향후 지속적인 지역 발전 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 뛰어난 입지 및 접근성: 관공서, 상업시설, 업무시설 근접 및 편리한 교통망 확보.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 다목적 활용 가능성: 지식산업센터뿐 아니라 지원시설(근린생활시설, 기숙사)로도 운영 가능하여 사업 확장 및 임대 수익 다각화 용이.

* 미개발 잠재력: 복층 개조 부분에 대한 합법화 또는 원상복구 후 최적화된 공간 활용 시 추가 가치 창출 가능.

9. 예상입찰가

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9.1. 산정근거

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 284,000,000원을 기준으로 하되, 시장 가격과의 비교 분석이 필수적입니다.

* 동일 지역 내 유사 지식산업센터의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 참고해야 합니다.

* 가장 중요한 점은 복층 개조로 인한 불법 건축물 해당 여부 및 원상복구 비용, 이행강제금 등 잠재적 추가 비용을 면밀히 산정해야 합니다. (예상 복구 비용 500만원 ~ 2,000만원 이상)

* 명도 진행 시 예상 소요 시간 및 관련 비용(이사비 등)을 고려해야 합니다.

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용을 포함한 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인과 주변 시세 조사를 기반으로, 제시된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

9.2. 참고사항

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 현장 답사, 법률 및 세무 전문가의 자문을 통해 산정하는 것이 가장 바람직합니다. 제시된 감정가는 최초 평가 시점의 가치이므로, 현재 시장 상황 및 물건의 실제 상태를 반영하여 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 상태와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리관계 재확인 등 철저한 사전 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.