나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72079 [1] 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2005동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""신촌초등학교""동측 인근에 위치하며, 부근은 택지개발된 주거지대로서 아파트, 학교, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 ""평내호평역"" 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2005년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층건내 7층 703호로서
외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 ""내부 구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(평내택지지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72079 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2005동 7층 703호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 71.58㎡ (약 21.65평)

토지지분: 71.579㎡ (약 21.65평)

건물면적: 121.85㎡ (약 36.86평) (공급면적 기준)

건물지분: 121.8528㎡ (약 36.86평)

건축년도: 2005년 3월 사용승인 (20050324)

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층건내 7층 703호

1.3. 감정가

감정가: 470,000,000원

2. 입지조건

2.1. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 경춘선 평내호평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 신촌초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 택지개발된 주거지대로 아파트, 학교, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.

2.3. 교육 환경

인근에 신촌초등학교, 백봉초등학교 등이 위치하고 있으며, 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)으로 지정되어 있으며, 도로 관련 사항 및 기타 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

본 건의 말소기준권리는 2020년 05월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7)입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 내역

2005년 04월 18일 소유권보존(합자회사중흥주택)

2005년 07월 15일 소유권이전(이은상)

2022년 11월 09일 소유권이전(이지은)

2020년 05월 13일 근저당(한국자산관리공사, 금251,900,000원) - 말소기준권리

2022년 02월 16일 근저당(남양주신협, 금240,900,000원) - 말소

2024년 06월 12일 가압류(신한카드, 금25,477,074원) - 말소

2024년 07월 19일 가압류(한화생명보험, 금37,614,153원) - 말소

2024년 07월 24일 가압류(주식회사우리카드, 금14,409,309원) - 말소

2024년 08월 21일 가압류(오케이저축은행, 금31,838,353원) - 말소

2024년 08월 27일 가압류(경기신용보증재단, 금25,907,000원) - 말소

2025년 07월 24일 임의경매(한국자산관리공사, 224,855,946원) - 말소 (사건번호 2025타경72079)

2025년 11월 18일 임의경매(남양주신용협동조합) - 말소 (사건번호 2025타경72654)

등기부 채권 총액: 628,045,889원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 명도 시 보증금 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.4. 기타 특이사항

중복사건 기록이 있으나, 기재된 관련 사건들은 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린상가와 편의시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 평내호평역 주변으로 상업시설 밀집도가 높아 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 평내마을중흥에스-클래스 1단지 아파트에 속해 있으며, 단지 내 또는 인근의 근린 상가를 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 경춘선 평내호평역을 통한 수도권 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 반환 문제로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년에 건축된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가가 최근 실거래가 최고가 수준으로 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기 남양주시 평내동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편에 속합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평내호평역 역세권 단지로 출퇴근이 용이하며, 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 신촌초등학교 등 교육시설이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 아파트 단지로, 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 시세 대비 저평가된 가격으로 취득 시 시세차익을 통한 수익 실현이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근(2026년 6월) 실거래가 기준으로, 본 건과 유사한 면적(82.38㎡~84.93㎡ 전용면적)의 거래가는 418,000,000원부터 460,000,000원까지 형성되어 있습니다.

본 건의 공급면적은 121.85㎡ (약 36.86평)이며, 7층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래가 중 5층 거래가(4.4억)와 18층 거래가(4.6억) 사이에서 적정 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가 470,000,000원 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있는 점, 그리고 임차인 미상으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 410,000,000원 ~ 430,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 희망가는 본인의 자금 계획 및 시세 조사, 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.