나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510970 [1] 인천광역시 서구 석남동 109-60 풍성빌라 가동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""석남초등학교"" 남동측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1991년 7월 4일 사용승인을 받은 콘크리트벽식 라멘조 4층건중 제1층 제101호로
외벽:페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(2025-06-09)(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
개발제한구역(2024-10-21)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(서부교육지원청)
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한
법률>,상대보호구역(인천석남초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 의뢰 목록 및 공부상 ""가동""으로 등재되어있으나 현황 외벽표시는 ""5동""으로
표기 및 통용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

공부상 '가동'으로 등재되어 있으나 현황 외벽표시는' 5동'으로 표기 및 통용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510970 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 109-60 풍성빌라 가동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 염OO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하고 있는 주거지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건은 북서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 23일 접수된 신은지 근저당권 (채권액 45,000,000원)

말소 예정 권리:

* 신광섭 소유권 이전 (1998-11-18)

* 김민철 소유권 이전 (2008-04-25)

* 김진희 소유권 이전 (2015-12-28, 매매)

* 신은지 근저당권 (2021-12-23)

* 염태석 강제경매 (2025-07-28, 채권액 30,000,000원)

인수되는 권리: 해당 없음 (상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

특이사항: 공부상 '가동'으로 등재되어 있으나, 현황 외벽 표시는 '5동'으로 표기 및 통용되고 있어 혼동의 여지가 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 석남초등학교 인근에 위치하여 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 2026년 1월에 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 188만원에서 256만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 한빛빌라 (2026년 1월, 40.98㎡): 77,000,000원 (약 188만원/10㎡)

* 경성빌라 가동 (2026년 1월, 38.97㎡): 100,000,000원 (약 256만원/10㎡)

* 대명그린빌 (2026년 1월, 47.76㎡): 105,000,000원 (약 220만원/10㎡)

본 건 건물면적(36.74㎡)을 기준으로 최근 시세에 대입하면 약 6,900만원 ~ 9,400만원 범위로 추정할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 1991년 7월 4일 사용승인을 받은 콘크리트벽식 라멘조 4층 건물 중 1층 101호입니다.

건물 내외부 마감은 통상적인 수준이며, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 '가동'과 실제 외벽 표기 '5동' 간의 차이로 인해 추후 등기, 관리 등에 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태, 임대 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 경매 진행 시 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건의 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석남초등학교 등) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동의 다세대주택으로, 비교적 오래된 건물이나 주변 시세를 고려할 때 감정평가액이 시장 가격보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 공부상 건물 명칭과 현황 표기 간의 불일치, 내부 상태 미확인 등은 주의해야 할 사항입니다. 임차인 관련 문제는 없어 명도가 상대적으로 수월할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 잠재적 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 낙찰 후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 명도 관련 리스크 적음: 인수할 임차인이 없어 명도 과정에서의 복잡성을 줄일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 등 교육시설과 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 63,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 약 6,900만원에서 9,400만원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 저평가된 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상됩니다.

리스크 요인(건물 명칭 불일치, 내부 미확인 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.