나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511019 [1] 인천광역시 중구 무의동 산224 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 무의동 소재 '하나개해수욕장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임

야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 불가능하며, 시외곽 지역으로 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로, '자연림'임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역(2015-08-10), 성장관리계획구역(2025-02-14)

(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 공익용산지(2021-04-16)<산지

관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 자세한 임대관계는 미상임.

■ 본건‘김정수(변경전 : 김용숙)’지분만의 평가임.

물건 비고

-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음
-지적상 맹지이며 자연림으로 이용중임
-지상에 잡목과 수풀이 우거져 육안으로는 분묘나 그밖의 시설물을 발견할 수 없었으나 별도 확인을 요하며, 수목에 대한 명인방법의 존재여부 등도 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사 (신 )

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 무의동 산224

용도: 임야

감정가: 153,390,860원

토지면적: 23,802.00㎡ (약 7,200.82평)

토지지분: 2,644.4022㎡ (약 799.92평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 무의동 소재 '하나개해수욕장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량의 접근이 불가능하며, 시외곽 지역으로 대중교통 상황은 불편시됨. 또한, 본건은 지적상 도로에 접하지 않은 맹지임.

3.3. 토지 특성

부정형의 급경사지로, '자연림'으로 이용 중임.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역(2015-08-10), 성장관리계획구역(2025-02-14), 공익용산지(2021-04-16)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 갑21, 신한카드주식회사 강제경매)

* 갑1 (1992-05-09): 소유권이전 (김광옥 외 7명)

* 갑2 (1995-06-19): 1번 김광옥지분 가처분 (육명섭) - 인수

* 갑4 (1999-12-18): 1번 김수동지분 전부이전 (이명주)

* 갑7 (2007-12-11): 1번 김대열지분 가압류 (근로복지공단, 금15,058,800원) - 인수

* 갑13 (2011-12-02): 1번 김대열지분 압류 (서울특별시서초구) - 인수

* 갑14 (2012-04-17): 5번 유영근지분 전부이전 (서명천) - 강제경매로 인한 매각 (2011타경18859)

* 갑18 (2019-05-21): 1번 이영조지분 전부이전 (이상운)

* 갑19 (2023-08-18): 1번 김대열지분 압류 (중구(인천광역시)) - 인수

* 갑21 (2025-07-25): 1번 김용숙지분 강제경매 (신한카드주식회사, 5,568,239원) - 말소기준권리

4.2. 채권 총액

등기부상 인수되는 권리 관련 채권 총액은 15,058,800원 (근로복지공단 가압류액)입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 비고란에 기재된 바가 없습니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 확인되지 않았습니다.

5. 상권분석

본건은 임야로서 주변에 상업시설이나 주거시설이 밀집한 지역이 아니며, 자연림으로 이용되고 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. '하나개해수욕장' 인근에 위치하나 직접적인 상권과의 연관성은 낮습니다.

6. 생활정보

본건은 자연림 지역에 위치하여 주변 생활 편의시설 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다. '하나개해수욕장' 인근에 위치하나, 차량 접근이 어렵고 대중교통이 불편하여 일상생활을 위한 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 전체 토지의 일부 지분(약 799.92평)만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획에 대한 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 후 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선 매수권을 행사할 수 없습니다.

* 분묘기지권: 지상에 잡목과 수풀이 우거져 육안으로는 분묘나 그 밖의 시설물을 발견할 수 없었으나 별도 확인을 요하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 사용 협의가 필요합니다.

* 자연림 및 급경사: 현재 자연림으로 이용 중이며, 급경사지이므로 개발 또는 이용 시 지형적 제약이 따를 수 있습니다.

* 수목 관련: 수목에 대한 명인방법 존재 여부 등 별도 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 중구 무의도에 위치한 임야 지분으로, 자연환경이 양호하나 접근성 및 토지 이용에 제약이 있는 물건입니다. 지분매각, 맹지, 급경사 등의 조건으로 인해 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 공유자 우선매수권, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고, 향후 토지 이용 계획에 대한 명확한 비전 수립이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 무의도 지역 개발 잠재력: 향후 무의도 지역의 관광 및 개발 계획에 따른 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (다만, 본건의 지분, 맹지, 급경사 등 제약 조건 하에서의 투자임을 유의해야 합니다.)

* 자연 녹지 및 공원 구역: 개발 제한은 있지만, 자연 보존이나 힐링 공간 조성 등 특정 목적의 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 맹지, 급경사, 분묘기지권 등 다양한 위험 요소를 내포하고 있으며, 토지 이용 제한이 많은 임야입니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 현장 조사(분묘, 수목 등) 결과, 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 감정 평가가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.