나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72044 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 751-5 한신아파트 302동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 『진건초등학교』 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상20층건 중 제8층 제801호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭10m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(한신그린유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72044 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 751-5 한신아파트 302동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 37.67㎡ (약 11.39평)

토지지분: 37.67㎡ (약 11.39평)

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

건물지분: 84.77㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 『진건초등학교』 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익 또한 보통입니다.

토지: 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 폭 10m 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (을12, 2016.06.14 접수, 151,200,000원)

이후 권리:

* 근저당 (을15, 2021.03.11, 30,000,000원)

* 전세권 (을16, 2021.03.11, 5,000,000원)

* 질권 (을15-1, 2021.04.01, 30,000,000원)

* 가압류 (갑11, 2024.11.06, 20,000,000원, 채권자: 이종민)

* 강제경매 (갑12, 2025.07.25, 20,899,726원, 채권자: 배OO)

* 임의경매 (갑13, 2025.09.11, 금액 미상, 채권자: 이종민)

결론: 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 낙찰자가 인수할 권리사항은 없습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 이종민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 비고: 임차인 이종민은 채권자로도 등기되어 있으나, 임차인으로서의 대항력은 없습니다.

특이사항: 본건은 중복사건으로, 남양주지원 2025타경72044 (1) 및 2025타경72297이 동시에 진행 중입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 진건초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설은 단지 내 및 인근 상가를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 정보: 한신그린3차 아파트로, 1995년 11월 16일에 사용승인되었습니다.

해당 물건은 총 20층 건물 중 8층에 위치합니다.

내부 구성: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차: 단지 내 총 194대(지상 12대, 지하 9대)의 주차가 가능합니다. (세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

건물 노후: 1995년 준공으로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

중복 사건: 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건(2025타경72044(1) 및 2025타경72297)이 존재하므로, 경매 진행 상황 및 종결 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

면적 차이: 제공된 JSON 데이터의 전용면적(59.93㎡, 약 18.13평)과 감정평가서 상의 건물면적(84.77㎡, 약 25.64평) 간 차이가 존재합니다. 실제 거래 가격 비교 시 이 면적 차이를 반드시 고려해야 합니다.

실제 현황 불확실성: 감정평가 시 이해관계인의 부재 등으로 외부 관찰 및 집합건축물대장 기준으로 평가되었기에, 실제 이용 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 한신그린3차 아파트 302동 801호입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 부담은 없습니다.

주거 환경은 주택가로서 무난하나, 건물 노후도와 중복 경매 사건 존재는 유의해야 할 점입니다.

제공된 실거래가 정보는 전용면적 59.93㎡ 기준이므로, 본 물건(84.77㎡)의 면적 차이를 고려한 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

현재까지 확인된 바에 따르면, 본건 소재지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 보고되지는 않았습니다. 그러나 남양주시 전반적으로 혐오시설 관련 논의가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

합리적 감정가: 최근 실거래가(59.93㎡ 기준 최고가 21,000만원)를 면적 기준으로 환산 시 약 29,610만원임을 고려할 때, 감정가 26,200만원은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최근 실거래가 (59.93㎡ 기준): 18,300만원 ~ 21,000만원 (2026년 3월 ~ 5월)

해당 물건의 면적(84.77㎡)을 최근 실거래가(59.93㎡) 최고가(21,000만원)에 단순 면적 비율(약 1.41배)로 환산 시 약 29,610만원입니다.

감정가 26,200만원은 이러한 시세 환산가보다 낮게 책정되어 있어 투자 메리트가 있습니다.

건물 노후도, 중복 사건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80%~100% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.