나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1370 [1] 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 202동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재, '왕길역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕지붕 15층 건내 5층 503호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 외장석마감 등.
내벽: 벽지도매 및 일부 타일마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역
(도시관리계획 입안중인 지역(오류 지구단위계획구역)), 도로(접합) 가축사육제한구역(20
25-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지
원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도
안전법>
일련번호2 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(오류 지구
단위계획구역)), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시에 이해관계인의 폐문부재로 인하여 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1370 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 202동 5층503호

용도: 아파트

건물명: 검단자이2단지

동/호수: 202동 503호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 465,000,000원

토지면적: 79.92㎡ (약 24.18평)

건물면적: 123.54㎡ (약 37.37평)

건물면적(전용면적): 123.54㎡ (약 37.37평)

건물면적(분양면적): 본건의 분양면적은 명확히 기재되지 않았으나, 공급면적은 48평형으로 추정됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치한 검단자이2단지 내 아파트입니다. '왕길역' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 조성된 주거지역입니다. 그러나 왕길동 일대는 건설폐기물 불법 적치 및 환경오염 관련 문제들이 제기되고 있어 주의가 필요합니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 도시철도 2호선 왕길역과 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중인 지역 - 오류 지구단위계획구역)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 성장관리권역

* 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2011년 3월 25일 접수된 국민은행 근저당권(54,000,000원)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 주택임차권(김영랑, 360,000,000원) 및 강제경매(파산자, 25,826,943원) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 주택도시보증공사(김영랑) 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 360,000,000원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 왕길역 인근으로 교통 편의성이 높고, 주변에 아파트 단지와 편의시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서의 기본적인 요소를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상되며, 대규모 아파트 단지의 이점을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하며, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 양호한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 액수가 3억 6천만원으로 비교적 높습니다. 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 혹시 모를 배당 순위의 문제나 추가적인 분쟁 발생 가능성에 대해 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법적 제한

본 건 토지는 '지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역)', '철도보호지구' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 환경 리스크

인천광역시 서구 왕길동 지역은 대규모 건설폐기물 불법 적치 및 산업 폐기물 관련 환경 문제가 지속적으로 제기되고 있는 곳입니다. 이는 단지 주변의 토양, 수질, 대기 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 거주 환경 및 부동산 가치에 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 검단자이2단지 내 아파트입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있으며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 권리가 없습니다. 다만, 왕길동 일대의 환경 문제 및 폐기물 관련 이슈는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 왕길역 초역세권 아파트로 뛰어난 교통 입지.

* 대규모 아파트 단지 내의 안정적인 주거 환경.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* GS건설 시공으로 브랜드 가치 보유.

9. 예상 입찰가

감정가는 465,000,000원입니다. 주변 시세 및 본 건의 권리 관계, 그리고 왕길동 일대 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 3.7억 원 ~ 4.3억 원 범위 내에서 시세 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.