나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72096 [1] 경기도 남양주시 별내동 922 남양주별내더샵아파트 2805동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 '별내역'이 소재하는
등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 11층 1101호로서
(사용승인일 : 2012.05.25)
외벽 : 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 서재, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로
이용중임.(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전실비, 승강기설비, 지하
주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남동측으로 왕복4~5차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축
사육제한구역, 상대보호구역(별가람초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72096 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 922 남양주별내더샵아파트 2805동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 845,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2012년 5월 25일

준공일자: 2009년 11월 17일 (건축물대장 총괄표제부)

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.53㎡ (약 21.03평)

토지지분: 69.527㎡ (약 21.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.50㎡ (약 35.24평)

건물지분: 116.4998㎡ (약 35.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 개요

아파트명: 별내포스코더샵

주소: 경기도 남양주시 별내동 922

총 동수: 10개동

총 세대수: 644세대

건축년도: 2012년

최고층: 26층

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 13층 중 11층

전용면적: 116.50㎡ (본건 기준)

총 면적 (단지): 94,942.55㎡

총 주차대수 (단지): 1112대 (지하 1109대, 지상 3대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활 편의시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 '별내역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건 단지의 남동측으로 왕복 4~5차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(별가람초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 별가람초등학교 인근 위치

* 생활편의시설: 근린생활시설, 다양한 생활 편의시설 인접

* 혐오시설: 본건 주변 반경 내에 특별히 인지되는 혐오 또는 기피 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을15)입니다.

3.2. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 이전: 김태호 (갑2, 신탁말소), 전연수 (갑4), 유경옥 (갑32, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당: 농협은행주식회사 (을15, 말소기준권리), 나민우 (을16, 말소), 주식회사포제이코리아 (을17, 말소)

* 기타 권리:

* 국민은행 (을16-1, 근저당권 가압류, 말소)

* 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 (갑34, 가압류, 말소)

* 서울보증보험주식회사 (갑35, 가압류, 말소)

* 농협은행 (갑36, 가압류, 말소)

* 서울보증보험주식회사 (갑37, 가압류, 말소)

* 농협은행주식회사 (갑38, 임의경매, 본건 사건)

* 수협은행 (갑39, 가압류, 말소)

* 국민은행 (을16-2, 근저당권부채권압류, 말소)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 아파트 시세 분석

최근 매매 거래 내역 분석 결과, 유사 면적(약 116㎡ ~ 128㎡)의 포스코더샵 아파트 매매가는 2026년 6월 기준으로 845,000,000원부터 890,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 845,000,000원으로, 최근 거래된 매물 중 최저가와 동일한 수준입니다. 특히, 15층 및 16층의 거래가는 890,000,000원으로, 이는 본건의 11층보다 높은 층의 시세입니다.

건물 전용면적(116.50㎡) 기준, 최근 실거래가 평당 약 2,200만원 ~ 2,400만원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 별가람초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주거환경

아파트는 방 3개, 서재, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주거 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

가장 주의해야 할 사항은 '임대관계 : 미상'입니다. 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부가 불확실하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 실물 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권양수도 등의 과정이 있었을 수 있습니다. 일반적으로 특수 물건으로 분류되며, 경우에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동의 신축급 아파트로, 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 최근 시세 또한 감정가를 상회하는 수준으로 거래되고 있어 시장 가치가 뒷받침됩니다. 그러나 '임대관계 미상'이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다. 말소기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 별가람초등학교 인근, 별내역 접근성 용이

* 최신 인프라: 비교적 최근 준공(2012년)으로 단지 상태 양호

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가 하단과 일치하여 시세 차익 기대 가능성

* 다양한 편의시설: 단지 내 및 주변 생활 편의시설 풍부

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 845,000,000원입니다. 최근 실거래가 최고가 890,000,000원 대비 약 5%의 차이가 있습니다. 또한, 11층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 890,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 '임대관계 미상'이라는 중대한 명도 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 고려하여, 입찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 리스크가 있는 물건의 경우, 시세 대비 10~20%의 할인율을 적용하는 것이 관례입니다. 그러나 본건은 감정가가 시세의 하단에 위치하고 있어, 할인율 적용에 신중해야 합니다.

리스크를 고려하되, 시장 가치를 반영한 최적의 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최근 최고가(890,000,000원)에서 명도 리스크 고려 10% 할인 시: 약 801,000,000원

* 감정가(845,000,000원) 기준, 명도 리스크 고려 5% 할인 시: 약 802,750,000원

종합적으로 볼 때, 안전 마진과 시장 가격을 고려하여 약 800,000,000원 ~ 820,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

명확한 명도 전략 수립 후, 해당 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.