나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63717 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""대원1리 마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.06.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 삼성타운 ""에이동""으로 기재되어 있으나, 현황 건물 외부에는 ""103동""으로 표기되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 공부상 삼성타운"에이동"이나 현황 건물 외부에는 "103동"으로 표기됨.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정희정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.22.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11번지에 위치한 삼성타운 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 2018년 6월 27일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 소재지및면적

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 에이동 3층 301호

* 토지면적: 75.41㎡ (약 22.81평)

* 토지일부지분: 75.406㎡ (약 22.81평)

* 건물면적: 66.88㎡ (약 20.23평)

* 건물일부지분: 66.88㎡ (약 20.23평)

* 건물 외부 표기: 현황 '103동'으로 표기됨 (공부상 '에이동')

1.3. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2018년 06월 27일

* 건물 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 구비

1.4. 감정가및매각정보

* 감정가: 215,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물 총 면적: 1212㎡ (대지권 면적)

1.5. 경매정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63717 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 또한, 서울-문산고속도로 설문IC와 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 정희정

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-10

* 확정일자: 2020-06-23

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인의 대항력은 포기되며, 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부요약

* 소유권보존: 2018-06-29 (송석만)

* 소유권이전: 2020-08-13 (박연숙)

* 압류: 남인천세무서장 (2021-03-15, 말소기준권리), 안산세무서장 (2022-06-27), 동안산세무서장 (2023-12-13), 파주시 (2024-05-27) - 모두 말소

* 주택임차권: 정희정 (2024-08-19) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-25) - 말소

* 등기부채권 총액: 194,000,000원

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 일반적으로 지상권 등은 소멸되지 않으나 본건 등기부에는 해당 사항 없음)

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 서울-문산고속도로 설문IC 인접, 버스정류장 근접, 3호선 연장 계획

* 학군: 대원초등학교 도보 5분 거리

* 편의시설: 주변 아파트 단지 상권 인프라 이용 가능

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 확약서를 제출했습니다.

* 공동담보: 공동담보물건으로 경매가 진행될 수 있습니다.

6.2. 주의사항

* 건물 외부 표기 차이: 공부상 '삼성타운 에이동'이나 현황 건물 외부에는 '103동'으로 표기되어 있어, 현장 확인이 필요합니다. 이는 실제 동일 건물을 지칭할 가능성이 높습니다.

6.3. 공부와의차이

* 건물 외부 명칭 차이: '삼성타운 에이동'이 '103동'으로 표기되는 점은 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 건물 외부 명칭 표기 차이와 군사보호구역 설정은 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 명확, 인수되는 임차보증금 없음 (0원)

* 주변 신축 빌라 시세 대비 저평가 가능성

* 교통 및 학군 등 생활 편의시설 양호

9. 예상입찰가

본건의 건물 면적은 66.88㎡ (약 20.23평)이며, 2018년 준공되었습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 신축 빌라(2023년식)의 경우 3.3억~3.6억원 선에서 거래되었으며, 평당 약 1,700만원 수준입니다. 본건의 감정가는 2.15억원으로, 평당 약 1,063만원 수준입니다. 이는 신축 빌라 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 가치 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

건물 연식(2018년)을 감안하더라도, 주변 신축 빌라의 시세를 바탕으로 볼 때 본건의 적정 시가는 최소 2.7억원 이상으로 추정됩니다. 특히 '루체하우스101동102동103동' 매물이 '103동'을 포함하고 있어, 본건과 동일 건물(또는 단지)일 가능성을 고려하면 시장가는 더욱 높을 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 2.8억원으로 제시하며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 건물면적: 66.88㎡ (약 20.23평)

* 감정가: 215,000,000원

* 인근 시세 (유사 신축): 약 1,700만원/평

* 예상 시가: 20.23평 * 1,700만원/평 * (1 - 0.15 (연식 감안)) ≈ 292,000,000원

* 예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.