나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63772 [1] 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.11.26.)
외벽 :석재붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측, 북서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-18)(교하4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호2,3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

공부상 명칭은 없으나 현황 ""우림타운"" 으로 되어 있으니 업무진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 명칭은 없으나 현황 '우림타운'으로 되어있음
2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구3번 임차권등기(임대차보증금 213,000,000원, 전입일자 2021.10.5. 확정일자 2021. 10.5.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경63772 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 야당동 57-6 303동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

285,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 66.88㎡ (약 20.23평)

* 건물면적: 60.60㎡ (약 18.33평, 전용면적)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

우OO (본 건 강제경매 신청 채권자는 우숙정으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 05월 22일자 동작구(서울특별시) 압류 (갑3)

3.2. 총 채권액 (등기부채권 총액)

213,000,000원

3.3. 주요 권리내역

* 을구 3번: 주택임차권

* 임차인: 우숙정

* 보증금: 213,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 05일

* 확정일자: 2021년 10월 05일

* 비고: 대항력 있음, 선순위임차권, 매수인 인수 가능성 있음

* 갑 9번: 강제경매

* 권리자: 우숙정

* 권리금액: 213,144,000원

* 개시결정일: 2025년 07월 25일 (사건번호: 2025타경63772)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 213,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 10월 05일

* 배당신고일자: 2023년 10월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 야당동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

주거 지역의 기본적인 수요는 존재하나, 상권의 규모나 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

운정4동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교통

차량 진입이 원활하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 생활에 불편함이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 3번 임차권(우숙정, 보증금 213,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 현황 명칭

공부상 명칭은 없으나, 현황은 '우림타운'으로 이용 중인 점을 업무 진행 시 참조해야 합니다.

6.3. 소규모 공장 혼재

주위 환경에 소규모 공장이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이에 따른 소음, 악취 등 잠재적인 환경적 영향을 사전에 조사하고 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 285,000,000원입니다. 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 우숙정 씨의 보증금 213,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 '인수' 가능성이 명확히 고지되어 있으므로, 이에 대한 철저한 검토 및 위험 분석이 필수적입니다. 채권자(우OO)와 경매 신청인(우숙정)이 동일하거나 밀접한 관계에 있으며, 대항력 있는 임차인이 직접 경매를 신청한 특수한 상황임을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재적 수익성

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 조건의 물건(태종에비뉴)이 2026년 7월, 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 수준으로, 현 시세가 감정가 수준으로 유지된다고 가정할 때, 인수 리스크를 고려한 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주거 입지

본 건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 2026년 7월 2일, 파주시 야당동 239-200번지 "태종에비뉴 202동203동" (전용면적 65.1㎡, 3층, 2019년식)이 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 수준이며, 본 건(전용면적 60.60㎡)과 유사한 시세를 형성하는 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한, 물건 자체의 가치(현 시세 및 감정가)를 기준으로 산정하였습니다. 현 시세 및 감정가가 285,000,000원인 점을 고려하여, 권리상의 부담(대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성)을 감안한 보수적인 접근으로 감정가의 약 90% 수준을 제시합니다.

9.3. 예상 입찰가

256,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.