나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72809 [1] 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 103동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동에 소재한 ‘회정초등학교’ 남동측 인근에 위치한 ‘양주회정범양아파트’내 단위호로서, 인근은 아파트단지 및 근린상가, 개발중인 택지개발지구(회천) 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상20층/지하1층 건물 내 7층 702호로,
외벽: 페인팅 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외부의 포장도로를 통하여 단지 내부도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72809 (1)

소재지: 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 103동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.4평)

토지지분: 37.639㎡ (약 11.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.79㎡ (약 23평)

건물지분: 75.79㎡ (약 23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함.

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

- 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지상 20층/지하 1층 건물 중 7층 702호.

- 이용 상태: 아파트.

- 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등.

- 건물(1) 총괄표제부: 집합건물, 신대장, 공동주택, 2002년 11월 24일 사용승인.

- 표제부: 103동, 공동주택(아파트), 철근콘크리트구조, 2000년 12월 07일 사용승인.

- 전유부: 103동 1702호 (JSON 데이터 상 702호와 불일치하나, 본 물건은 702호임).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양주시 회정동에 소재한 ‘회정초등학교’ 남동측 인근에 위치한 ‘양주회정범양아파트’ 내 단위호수임. 주변은 아파트 단지, 근린 상가, 개발 중인 택지개발지구(회천) 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 수 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 무난한 편임.

* 인접 도로 상태: 단지 외부의 포장도로를 통하여 단지 내부 도로로 진출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑6, 접수일자 2025-07-23)임.

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 주택임차권 (을7, 접수일자 2024-01-12): 권리금액 240,000,000원, 말소 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현성)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-29

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 매수인에게 대항할 수 없음. 채권자 주택도시보증공사는 매수인에게 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의함.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 소유권 이전 내역:

* 최보람 (갑2, 2010-05-14)

* 김현성 (갑4, 2019-04-26)

* 고주연 (갑5, 2022-01-07, 매매)

1.3. 상권분석

* 본 아파트는 배후 주거 단지를 기반으로 하며, 인근에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 주변 지역은 신규 택지개발지구(회천) 조성 등 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 회정초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공함.

* 교통: 차량을 이용한 시내외 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리함.

* 단지 내/부대시설: 해당 아파트 단지 정보 상 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있음 (단, 해당 물건은 103동 7층 702호임).

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 명시된 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'는 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 권리분석 상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 파악하는 것이 중요함.

* 임대차 관계: 비록 대항력이 없는 임차인이라 하더라도, 명도 과정에서 다소의 시간이나 절차가 소요될 수 있음.

* 건축 연도: JSON 데이터상 건축 연도는 2003년으로 확인되며, 이는 비교적 오래된 연식에 해당하나, "양주 회천 10단지"의 사용승인일(20240419) 정보와는 차이가 있어, 본건 아파트(양주회정범양아파트)의 실제 건축 연도는 2003년으로 보는 것이 합리적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 양주시 회정동에 위치한 양주회정범양아파트 103동 7층 702호임. 감정가는 219,000,000원이며, 면적은 전용면적 75.79㎡ (약 23평)임. 권리분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 매각될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨. 주변 개발 호재와 더불어 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 매각 후 인수되는 권리 없음 (임대차 보증금 포함 0원 인수).

* 채권자(주택도시보증공사)의 적극적인 명도 동의 및 보증금 반환청구권 포기로 명도 리스크 최소화.

* 감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 반영이 잘 된 것으로 보임.

* 인근 회천지구 개발 등 지역 발전 잠재력 보유.

* 초등학교 인근으로 학군 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 실례:

* 2026년 7월 17일, 75.79㎡ (12층) 매매가 219,000,000원

* 2026년 7월 27일, 75.95㎡ (20층) 매매가 180,000,000원

* 2026년 6월 13일, 84.71㎡ (9층) 매매가 220,000,000원

* 본건은 75.79㎡ (약 23평)의 7층 물건임.

* 감정가는 219,000,000원으로, 12층 물건과 동일한 가격으로 형성되었음.

* 20층 물건이 180,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 7층의 가치는 12층보다 낮게 평가될 수 있음.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없고, 명도 리스크가 적다는 점을 고려하여 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 210,000,000원 (감정가 대비 약 95.8% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.