나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3206 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 340 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 철원군 철원읍 화지리 소재 "도피안사 삼거리" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 주택, 농경지 및 군부대 등이 혼재하는지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 3) 토지는 인접필지와 거의 등고평탄한 사다리형의 토지로서 각각 단독주택 및 창고시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 3) 토지는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(2024-02-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호 (3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(2024-02-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물 개황도" 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, -외벽: 벽돌붙임 마감 등, -내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임. 기호(4) : 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, -외벽: 판넬조 마감 등, -내벽: 판넬조 마감 등임.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중임. 기호(4) : 창고시설로 이용중임. 구체적인 이용상황은 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도" 등을 참고바라며, 특히, 내부구조 및 이용상황 등은 "건축물현황도" 및 평가전례, 탐문조사 등에 의한 것이므로 실제와는 다소 차이가 있을 수 있음에 유의하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있을 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"상에 도시한 바와 같은 제시외건물 ㉠ ~ ㉣이 소재하고 있음. 제시외건물 ㉠ ~ ㉣은 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으나, 개략적인 면적이므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 한편,본 건 기호(1, 3) 토지상에는 수십주의 제시외수목(주로 소나무 및 기타)이 식재되어 있었으나 당초 평가에서는 이에 구애없이 토지 등을 감정평가하였고, 법원의 사실조회서 (2026. 06. 30.)에 의거하여 [제시외수목등 기호 ㉤]을 개략적인 목록(수종, 규격 및 수량) 을 현장재조사(2026. 07. 04.)하여 작성하고 이를 추가분으로 감정평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 340번지

1.2. 토지 정보

토지 면적: 1814.00㎡ (약 549.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

주 용도: 단독주택

건물 면적: 264.20㎡ (약 79.93평)

건물 제시외 면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

1.4. 감정가

539,327,000원

1.5. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3206 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 철원새마을금고 (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원도 철원군 철원읍 화지리 소재 "도피안사 삼거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지 및 군부대 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 배차 간격 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 거의 등고평탄한 사다리형으로서, 단독주택 및 창고시설의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 및 (3) 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 안재호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-16

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 안 은 전입일자 2025-05-16, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 추가 권리 여부는 현장 확인을 통해 최종 검토해야 합니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

등기부 채권 총액: 84,000,000원

말소기준권리: 2023-04-28 접수된 철원새마을금고 근저당권 (을7)

경매개시결정 등기:

- 2025-07-25 접수된 철원 (주) (의정부지방법원 2025타경3206)

- 2026-01-28 접수된 악사손해보험 (의정부지방법원 2026타경70178)

3.3. 등기부 현황 (건물)

등기부 채권 총액: 84,000,000원

말소기준권리: 2023-04-28 접수된 철원새마을금고 근저당권 (을3)

경매개시결정 등기:

- 2025-07-25 접수된 철원 (주) (의정부지방법원 2025타경3206)

- 2026-01-28 접수된 악사손해보험 (의정부지방법원 2026타경70178)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (연립/다세대/빌라 매매 사례 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 골든빌라(C,D동): 2026년 2월, 전용면적 75.3㎡, 72,000,000원

- 현대빌라: 2026년 4월, 전용면적 76.05㎡, 67,400,000원

- 화인빌라(A,B동): 2026년 7월, 전용면적 57.9㎡, 25,000,000원

4.2. 본건과의 차이점

본건은 단독주택 및 창고시설로, 제공된 주변 매매 사례(연립, 다세대, 빌라)와는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있습니다. 따라서 위 사례들을 직접적인 비교 대상으로 삼기에는 한계가 있으며, 본건의 대지 면적(1814㎡)과 건물 규모(264.2㎡)를 고려할 때, 제시된 매매 사례와 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변은 주택, 농경지, 군부대가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 가까운 거리에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 제시외 물건

본건은 중복 사건으로 진행되고 있으며, 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉣) 및 제시외 수목(㉤)이 포함되어 있어 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.2. 군사보호구역

제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당되어 군사 작전상 필요한 지역으로, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 교통 불편

인근 버스 정류장이 있으나 대중교통 여건이 다소 불편한 점은 생활 및 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변에 군부대가 있어 소음, 통행 차량 증가 등 생활 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 대지 면적을 가진 단독주택과 창고시설로, 토지 활용 가능성이 높습니다. 다만, 군사보호구역에 해당되는 점, 대중교통 이용이 다소 불편한 점, 제시외 물건 포함 등은 확인 및 검토가 필요한 사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 중복 사건으로 진행되는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 549평)으로 인한 개발 또는 활용 잠재력.

* 단독주택과 별도의 창고시설이 있어 다목적 활용 가능성.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 539,327,000원입니다. 주변 시세 자료로 제공된 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 본건의 물건 유형(단독주택, 창고) 및 규모와 차이가 커 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천하며, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 대비 80~90% 수준에서 검토하는 것을 권장하며, 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 500,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 저항 가능성, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.