나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72826 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-298 클래스원3차 102동 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택. 소규모 공동주택(다세대주택, 연립주택등) 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""망월사역""이 소재하는
등 전반적인 교통여건 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 6층 602호로서
(건물사용승인일 : 2018.06.08).
외벽 : 외장재 및 일부 석재마감 등.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재경보기,
승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필 일단지의 세장형의 토지로서 공동주택
(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역
상대보호구역(호암초,호암유치원), 상대보호구역(호원고), 과밀억제권역,
(한강)폐기물매립시설설치제한지역.
기호 2~4 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초,호암유치원), 상대보호구역(호원고),
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72826 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-298 클래스원3차 102동 6층 602호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 334,000,000원

토지면적: 38.21㎡ (약 11.56평)

건물면적: 82.87㎡ (약 25.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2018년 06월 08일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 6층 602호

외벽: 외장재 및 일부 석재마감 등

내벽: 벽지 도배, 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 주거용 오피스텔 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 다용도실, 현관 등)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재경보기, 승강기설비 등

1.4. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 자체지면 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필 일단지의 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 단지 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택(다세대주택, 연립주택 등)이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 "망월사역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조로 2018년 6월 8일에 사용승인을 받았습니다. 총 9층 건물 중 6층에 위치하며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 자체 지면과 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 필지로, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔)의 부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로 및 토지이용계획

건물 단지 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류 도로에 접하고, 각종 보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 서울신용보증재단의 가압류(2023카단52871)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이 (보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.08.26, 확정일자 2021.07.14)

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 물건명세서 상 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 등기부상 채권 총액은 406,972,865원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 본 건에는 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 호원동 지역은 주거 지역으로, 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재되어 있습니다. 인근에 학교와 기본적인 편의시설이 있어 주거 생활은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 오피스텔 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 클래스원3차의 전용면적 82.868㎡(약 25평) 규모의 오피스텔이 2024년 5월 22일에 238,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(334,000,000원) 및 임차인의 보증금(320,000,000원)과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

본 물건은 방 3개, 욕실 2개의 구조로 되어 있어 3인 이상 가구의 거주에도 적합하며, 다용도실 등 수납 공간이 마련되어 있습니다. 개별난방 방식의 도시가스 난방을 사용합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 호암초등학교, 호암중학교, 호원고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 지도 검색 결과, 본 물건 주변으로 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육 환경이 주로 분포하고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 "폐기물매립시설설치제한지역"으로 지정되어 있으나, 이는 지구단위계획상의 규제일 뿐 인근에 해당 시설이 직접적으로 존재하는 것은 아닌 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 명도 동의서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 협의나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이라고 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 시점에 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 괴리

본 건의 감정가는 334,000,000원이지만, 가장 최근 거래 사례는 238,000,000원으로 약 9,600만원의 차이를 보입니다. 이러한 시세와의 괴리는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 특이사항, 또는 거래 당시의 특수 조건 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

6.4. 기타

임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 "대항력있는임차인"으로 명시된 부분이 있습니다. 이는 권리분석 상 혼란을 줄 수 있으나, 물건명세서 상 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 동의한다는 확약서를 제출한 점으로 미루어보아, 낙찰자가 인수하는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경도 무난한 편입니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석되어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이, 그리고 HUG 인수조건 변경에 대한 정보 부족은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인의 명도 동의는 긍정적 요소이나, 실제 명도 과정에서의 변수 가능성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담이 없습니다.

* 주거 및 임대 수익 가능성: 방 3개 구조로 실거주 또는 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 현재 감정가 대비 최근 거래가가 낮게 형성되어 있어, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 334,000,000원

* 최근 매매가 (2024.05): 238,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 없음): 320,000,000원

분석:

본 건은 최근 거래가(238,000,000원)와 감정가(334,000,000원) 간의 상당한 차이를 보이고 있습니다. 임차인의 보증금 320,000,000원은 감정가와 유사한 수준으로, 과거 해당 물건의 가치가 높았음을 시사할 수 있습니다. 그러나 현재 시점에서 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점과 명도 절차의 불확실성을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 하되 감정가와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 정보가 없는 점도 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

제안:

안정적인 투자를 위해 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 삼되, 최근 실거래가와의 비교를 통해 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.