나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72817 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 7-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 ""하송우사거리"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 43번 국도 및 56번 지방도변으로 각종 점포 및 근린생활시설 등이 소재하고
후면은 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 북동측으로 ""구리-포천간
고속도로 선단 I.C""가 위치하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형 및 사다리형의 평지로서 기호 1~5는 현황 전으로, 기호 6,8,10~13은 현황 도로로,
기호 7은 기호 9 상업용 토지의 부속토지(주차장 등)로 이용 중이며, 기호 9는 상업용
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2는 동측으로 폭 약 35 미터의 43번 국도에 접하며, 기호 3, 4는 인접지를 통하여
출입하고 있고, 기호 5는 남서측으로 폭 약 3~4 미터의 비포장 도로에 접하며, 기호 6~8,
11~13은 남측으로 폭 약 15 미터의 56번 지방도에 접하고, 기호 10은 본건 자체가 폭 약
3~4 미터의 비포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부
지역), 대로1류(폭 35m~40m)(국도43호선)(접합), 가축사육제한구역(2023-06
-22)(전부제한구역), 비행안전제2구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제2
구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역
(43번국도 중점경관관리구역).
기호 3~5,9,10 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부
지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 비행안전제2구역
(지원)(15항공단-비행안전(지원)제2구역(협의지역)), 배출시설설치제한
지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(43번국도 중점경관관리구역).
기호 6 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(국도43호선),
대로3류(폭 25m~30m)(보조간선), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한
구역), 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역
(43번국도 중점경관관리구역).
기호 7,8 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부
지역), 대로1류(폭 35m~40m)(국도43호선)(접합),대로3류(폭 25m~30m)(보조
간선)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치
제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(43번국도 중점경관관리구역).
기호 11,12 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부
지역), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(2023-06
-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리
구역(43번국도 중점경관관리구역).
기호 13 : 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(국도43호선),
대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역
(43번국도 중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

기호 9 지상 일부에는 별첨 사진용지에거와 같이 제시외 컨테이너(3m×6m) 4개동 및
일부 건자재가 야적되어 있음.

공부와의 차이

기호 1~8, 기호 11~13의 공부상 지목은 ""답""이나, 기호 1~5는 현황 ""전""(휴경지), 기호
6.,8,11~13은 현황 ""도로로, 기호 7은 주차장 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 (기호 14, 기호 15)으로,(사용승인일 : 2012.05.09)
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 마감 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호

이용상태

제1종 근린생활시설(기호 14 : 점포 3, 화장실, 기호 15 : 점포 5, 화장실)로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수,위생설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황토 참조(㉠~㉢)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 목록 1~5, 7,8, 11~13. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금미반환)
3. 목록 9. 지상위에 매각에서 제외되는 컨테이너 4개동 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 7-1에 소재한 근린시설 용도의 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 의정부지방법원 2025타경72817 (1)이며, 채권자는 중OOOOO입니다. 감정가는 12,321,639,200원입니다.

토지 면적은 총 16,230.00㎡ (약 4,910평)이며, 건물 면적은 490.50㎡ (약 148.4평)입니다. 건물에 딸린 제시외 면적은 56.80㎡ (약 17.2평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 유동화물건, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 첫째, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 둘째, 목록 1~5, 7, 8, 11~13은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 셋째, 목록 9 지상에는 매각에서 제외되는 컨테이너 4개동이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 43번 국도 및 56번 지방도 변에 다양한 점포와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면 지역에는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북동측으로는 "구리-포천간 고속도로 선단 I.C"가 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 부정형 및 사다리형의 평지로 이용되고 있으며, 기호 1~5는 현황 전(휴경지), 기호 6, 8, 10~13은 현황 도로, 기호 7은 상업용 토지의 부속토지(주차장 등), 기호 9는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호 1, 2는 동측 약 35미터 폭의 43번 국도에 접하고, 기호 3, 4는 인접지를 통해 출입하며, 기호 5는 남서측 약 3~4미터 폭의 비포장 도로에 접합니다. 기호 6~8, 11~13은 남측 약 15미터 폭의 56번 지방도에 접하고, 기호 10은 본건 자체가 약 3~4미터 폭의 비포장 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 토지 권리 현황을 보면, 2003년 4월 11일 길향숙 명의의 소유권이전 등기가 있으며, 2023년 6월 26일 이강식 명의로 매매에 의한 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 동일 날짜인 2023년 6월 26일, 중소기업은행 명의의 근저당권(채권최고액 8,970,000,000원)이 말소기준권리로서 등기되었으며, 이 근저당권에 기한 임의경매 개시결정(2025타경72817)이 2025년 7월 23일에 등기되었습니다. 또한, 2025년 11월 7일 포천시 명의의 압류 등기가 있었습니다.

건물 등기부 현황 또한 유사하게, 2012년 5월 16일 길향숙 명의의 소유권보존 등기 후, 2023년 6월 26일 이강식 명의로 매매에 의한 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 8,970,000,000원)이 말소기준권리로 등기되었고, 동일 근저당권에 기한 임의경매 개시결정(2025타경72817) 및 포천시의 압류 등기가 존재합니다.

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2023년 6월 26일자)보다 선순위의 권리는 없어, 매각으로 인해 위에 명시된 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 다음과 같은 임차인들이 존재합니다.

* 고모리산업단지개발주식회사(대표자 이강식): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-09-10, 대항력 없음.

* 길 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-11, 대항력 없음.

* 신원제침(김 ): 보증금 15,000,000원, 차임 550,000원, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2015-04-10, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2020-07-06, 대항력 있음.

* ㈜남동산단테이원경기지점(대표자 김지예): 보증금 0원, 차임 1,200,000원, 사업일자 2024-01-30, 대항력 없음.

* ㈜네오아키건축사무소(대표자 박상준): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-10-24, 대항력 없음.

* 키건축사무소(한 , 대표자 박상준): 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2021-07-13, 확정일자 2021-07-13, 대항력 있음.

제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 43번 국도와 56번 지방도에 접해 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다. "하송우사거리" 인근 지역은 다양한 점포와 근린생활시설이 밀집된 상업지구로, 풍부한 유동인구와 차량 통행량을 기대할 수 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다. 주변의 상업 시설 및 편의 시설과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성은 인근 버스 정류장 이용 및 구리-포천 고속도로 IC 접근 용이성으로 인해 양호합니다.

주변에 각종 점포와 근린생활시설이 다수 소재하고 있어, 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 일부(목록 1~5, 7, 8, 11~13)는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 (보증금 20,000,000원), 이 (보증금 10,000,000원), 키건축사무소(한 )(보증금 10,000,000원)는 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 실질적인 인수 부담으로 이어질 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 임차인과의 관계 및 법적 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 목록 9번 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 4개동이 존재하므로, 이 부분은 매수 후 별도 처리가 필요합니다.

* 복잡한 토지 이용 및 규제: 토지가 현황 전, 도로, 주차장, 건부지 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 다수의 도시계획 제한 사항(생산녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등)이 존재하여 향후 개발 및 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 근린생활시설로서, 43번 국도와 56번 지방도에 인접한 전략적 입지와 넓은 토지 면적을 자랑합니다. "하송우사거리" 인근 상업지역에 위치하여 교통과 상권 이용이 편리하며, 향후 가치 상승 잠재력이 기대되는 물건입니다.

하지만 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 처리 문제, 복잡한 토지 이용 계획 및 규제 등 다양한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 추가적인 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 43번 국도와 56번 지방도에 인접하여 가시성과 접근성이 우수하며, "하송우사거리" 인근 상업 지역에 위치하여 향후 상권 발달 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 16,230.00㎡ (약 4,910평)의 광활한 토지는 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공하며, 이는 미래 가치 증대의 중요한 요소입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 통합적인 개발 및 관리 전략 수립이 용이합니다.

* 근린생활시설 용도: 제1종 근린생활시설로서 다양한 사업 및 임대 수익 창출이 가능한 유연성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 수익성 및 개발 가능성 검토가 추가적으로 이루어져야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

감정가 12,321,639,200원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 제시외 건물 처리 비용, 복잡한 토지 이용 계획 및 각종 규제 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황, 법원의 집행 경과, 그리고 잠재적 리스크 해소 가능성에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.