나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12991 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 501 상봉 듀오트리스 16층비-웨스트1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '망우역(경의중앙선)' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 대형판매시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '망우역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층 건물 내 제16층 제비-웨스트1604호로서,
(사용승인일 : 2016.01.20)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 상업시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 18미터 내외, 서측으로 노폭 약 16미터 내외, 남측으로 노폭 약 18미터 내외, 북측으로 노폭 약 34미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역3),
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 도로(접함),
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉8존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-11-21)(건축과 별도문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행하는 2025타경12991 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 501번지에 위치한 상봉 듀오트리스 아파트 16층 비-웨스트 1604호입니다. 2016년 1월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 41층 건물 내에 소재하며, 총 건물 지분은 131.8㎡입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 1,330,000,000원입니다.

토지 면적은 18.18㎡ (약 5.50평)이며, 건물 면적은 131.80㎡ (약 39.87평)으로 확인됩니다. 건물 전용면적은 131.80㎡ (약 39.87평)이며, 공급면적은 별도 기재되지 않았으나 통상적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

1.4. 특이사항

본 물건은 재정비촉진지구 및 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '망우역(경의중앙선)' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 대형 판매시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '망우역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 망우역은 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선이 운행 중이며, 향후 GTX-B 노선도 계획되어 있어 교통 요지로서의 잠재력이 높습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(특별계획구역3)으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m) 및 일반 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(상봉8존치관리구역), 과밀억제권역, 건축선 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 4월 4일 접수된 우리은행 근저당(금482,790,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,684,358,703원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위로 등기된 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 상봉동 및 망우역 일대는 엔터식스, 홈플러스, 코스트코 등 대형 판매시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 상봉 프레미어스 엠코 상가 시설도 인접하여 이용 가능합니다. '이노시티'와 같은 쇼핑 공간이 형성되어 있으며, 망우역 일대는 이미 유동인구가 많은 서울 동북부 지역의 상권 중심지로 평가받고 있습니다.

4.2. 상권 특징

망우역 일대는 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선 등이 운행되며 GTX-B 노선까지 계획되어 있어 교통의 요지로서의 기능이 강화될 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설과 공동주택이 혼재된 복합 상권의 특징을 보이며, 향후 재정비촉진지구 개발 및 철도 지하화 사업 등이 진행될 경우 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 다만, 과거 공동묘지 등으로 인한 지역 이미지 개선이 필요한 과제로 언급되기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있으며, 코스트코, 홈플러스 등 대형 마트도 가까이 위치해 있습니다. CGV 상봉, 영풍문고 등 문화시설도 접근 가능합니다.

5.2. 교육/의료 시설

본건 인근에는 서울면목초등학교, 신현중학교, 송곡고등학교, 신현고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 의료 시설로는 상봉동 내과 의원들(태미안의원, 정다운내과의원 등)과 녹색병원, 사랑플러스병원, 한걸음요양병원 등이 인접해 있어 의료 접근성이 양호합니다.

5.3. 녹지 및 여가 시설

주변에 대형 판매시설 및 공동주택이 많으나, 철도 지하화 사업 등이 추진될 경우 공원화 등 녹지 공간 확충 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 구역 내 개발 및 관리 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 복합적인 규제(일반상업지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)가 존재합니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 이를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉 듀오트리스 아파트는 망우역 역세권에 위치한 준신축급 주상복합으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대형 판매시설 인접, GTX-B 노선 계획 등 개발 호재를 보유하고 있으며, 향후 재정비촉진지구 개발 및 도시 계획 변경에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 재정비촉진지구 내 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 망우역 복합개발 및 GTX-B 노선 계획 등 미래 가치 상승 요인이 존재함.

* 주변 대형 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 신축급 주상복합으로 주거 쾌적성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가 1,330,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 권리 분석 결과, 및 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 권리가 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가격을 기준으로 하되, 권리관계 및 특이사항을 고려하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.