나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12977 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 735 성원아파트 101동 4층401호 아파트 경매

서울특별시 도봉구 도당로6길 14-5 성원아파트, 101동 4층401호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12977(서울북부지방법원 경매6계). 감정가 503,000,000원, 최저가 402,400,000원. 매각기일은 2026-10-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12977 [1]
소재지	서울특별시 도봉구 방학동 735 성원아파트 101동 4층401호
도로명주소	서울특별시 도봉구 도당로6길 14-5 성원아파트, 101동 4층401호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.27
관할법원	서울북부지방법원 경매6계 (910-3676(구내:3676))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, (접함)도로, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, (저촉)교육환경보호구역

서울특별시 도봉구 방학동 735 성원아파트 101동 4층401호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	27.83㎡ (8.42평)
건물면적	59.94㎡ (18.13평)

금액

감정가	503,000,000원
최저가	402,400,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	40,240,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	503,000,000원	유찰
2차	2026.10.27	402,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방학초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 중
제4층 제401호로서, (사용승인일: 1996.06.12)
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.
이용상태: 본건은 공부상 '아파트'로 기재되어있음.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1),(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호(3),(4): 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 735번지 성원아파트 101동 4층 401호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12977 (1)이며, 감정가는 503,000,000원입니다.

토지 면적은 27.83㎡(약 8.42평)이고, 건물 면적은 59.94㎡(약 18.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 흥OOOOOOOO(흥국생명보험주식회사)입니다.

본건은 1996년 6월 12일에 사용 승인된 성원아파트 101동 4층에 위치하며, 총 15층 건물 중 4호입니다.

해당 아파트 단지는 총 258세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 75대가 가능합니다.

건축물대장 상 총괄표제부에는 대지면적 9147.2㎡, 연면적 29470.01㎡, 건폐율 25.02%, 용적률 251.74%로 기재되어 있습니다.

전용면적은 59.94㎡(약 18.13평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적의 다른 세대들도 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '방학초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 북측 약 6미터, 동측 약 8미터, 남측 약 15미터, 서측 약 20미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건 경매의 말소기준권리는 2019년 7월 29일에 접수된 흥국생명보험주식회사의 근저당(을12)입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 성흥제 소유권이전 (1996.08.07)

* 갑2: 김용수 소유권이전 (2002.03.08)

* 을12: 흥국생명보험주식회사 근저당 (2019.07.29, 132,000,000원, 말소기준권리)

* 갑20: 도봉세무서장 압류 (2024.10.04)

* 갑21: 서울신용보증재단 가압류 (2024.10.21, 27,499,428원)

* 갑22: 남대문세무서장 압류 (2025.01.21)

* 갑24: 도봉구(서울특별시) 압류 (2025.07.01)

* 갑25: 흥국생명보험주식회사 임의경매개시결정 (2025.07.24, 101,278,294원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 436,699,428원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 방학동 일대는 주거 단지가 밀집된 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 편의를 위한 상업시설들이 주변에 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 서울방학초등학교, 신방학중학교 등이 근거리에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

이 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

교통으로는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

생활 편의 시설로는 단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 쇼핑, 의료, 금융 서비스를 이용할 수 있습니다.

과거 유흥업소 밀집 지역이었던 방학천 일대가 현재는 문화예술거리(방예리)로 조성되어 주민들을 위한 문화 공간으로 탈바꿈했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건축 연도가 1996년으로 비교적 오래된 아파트 단지에 속하므로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

총 258세대 대비 주차 대수 75대는 다소 부족한 편으로, 입주민 간 주차 문제나 추가 주차 공간 확보의 어려움이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 이사 및 계약 전에 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구의 일반적인 아파트 단지에 위치하여 기본적인 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 교육 시설 접근성도 무난하며, 비교적 최근까지 거래 및 임대 사례가 꾸준히 있는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 다소 부족한 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심 내 아파트로서의 가치와 더불어, 재개발 또는 단지 환경 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교육 환경이 비교적 양호하여 실수요자들의 관심이 지속될 수 있습니다.

경매 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적(59.94㎡)의 아파트가 2026년 7월 6일 420,000,000원에 거래되었으며, 2026년 8월 19일에는 450,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 503,000,000원입니다.

두 건의 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 460,000,000원에서 490,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

다만, 이는 현재 시장 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사를 통한 면밀한 시세 확인이 필수적입니다.

인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.1.물건 기본정보