나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51741 [1] 서울특별시 은평구 대조동 197-3 12층1220호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""지하철3,6호선 연신내역"" 남측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택, 근린생활시설,다세대주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3,6호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘조) 철근콘크리트평지붕 지하4층 지상13층 건물 내 12층 1220호로서
외벽; 석재붙임 및 강화유리
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

아파트(후첨"" 내부구조도 참조"")로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화전설비,화재탐지설비,지하주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 인접 도로와 등고 평탄시되는 토지로 아파트(도시형생활주택원룸형),판매시설,근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 북동측으로 로폭 약8미터,남동측으로 폭 약 6m정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(연신내지구,자세한사항 별도 확인;도시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51741 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 197-3, 12층 1220호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 7,500만 원

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 전용 면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

건축 연도: 사용승인 2020년

2. 입지조건

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 대조동 소재 지하철 3, 6호선 연신내역 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3, 6호선 연신내역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 인접 도로와 등고 평탄합니다.

지적도상 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구)입니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1번 임차권: 이 (보증금 1억 6,000만 원, 전입일 2023.03.20, 확정일자 2023.02.20) - 대항력 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리

갑4 압류 (서울세관장, 2023.12.18 접수)

기타 권리 관계

소유권이전(신탁등기 말소), 압류, 가압류 등 다수 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 1억 6,000만 원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 20일

확정일자: 2023년 02월 20일

대항력: 있음

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 01일

대항력: 없음

비고: (특이사항 없음)

인수 보증금 총액: 1억 6,000만 원 (이 임차인으로 인한 인수 금액)

4. 상권분석

연신내역 역세권: 지하철 3, 6호선 이용이 편리하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

배후 수요: 주변에 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역이 있어 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

복합 상권: 건물 자체가 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설로 구성되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 복합 상권의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

교통

지하철 3, 6호선 연신내역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설

특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

이 임차인의 보증금 1억 6,000만 원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

보증금 전액 변제 가능성이 낮으므로, 실질적인 인수 금액 발생 가능성이 높습니다.

협소한 면적

건물 전용 면적이 14.03㎡(약 4.24평)으로 매우 협소하여 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액(2억 7,470만 6,451원)이 감정가(1억 7,500만 원)보다 높아, 경매 절차 진행에 따라 채권 소멸 여부 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 연신내역 초역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적이라는 점에서 1인 가구 수요에 적합한 장점을 가지고 있습니다.

그러나 약 4.24평의 매우 협소한 면적과 1억 6,000만 원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 존재합니다.

특히, 인수해야 할 보증금이 본 건의 적정 시세와 유사하거나 높은 수준이므로, 낙찰 후 실질적인 투자 금액과 수익률 분석에 매우 신중해야 합니다.

권리 관계는 복잡하나 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 트렌드에 따른 안정적인 수요 기대.

신축 건물: 비교적 최근 준공된 건물로, 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 적정 시세는 주변 매매 사례(25.11㎡ ~ 29.54㎡, 3.1억 ~ 3.4억 원)를 기준으로 평당 약 3,720만 원 ~ 4,078만 원으로 추산됩니다.

본 건의 전용 면적(14.03㎡, 약 4.24평)에 이를 적용하면, 적정 시세는 약 1억 5,700만 원 ~ 1억 7,300만 원 수준입니다.

그러나 본 건은 임차인 이 씨의 보증금 1억 6,000만 원을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 매수인의 총 실질 투입 비용은 '법원 납부액(입찰가) + 1억 6,000만 원(인수 보증금)'이 됩니다.

이 총 투입 비용이 적정 시세(약 1억 5,700만 원 ~ 1억 7,300만 원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려하면, 법원 납부액(입찰가)은 최대 1,300만 원을 넘기 어렵습니다.

본 건의 감정가 1억 7,500만 원에 대한 최소 입찰가(감정가의 70%)는 약 1억 2,250만 원입니다.

만약 최소 입찰가로 낙찰받는다고 가정하면, 총 투입 비용은 1억 2,250만 원 + 1억 6,000만 원 = 2억 8,250만 원이 되어 시세를 크게 상회하게 됩니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본 건은 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다.

만약 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우를 가정하고, 매수인의 총 지출액을 시세 범위 내로 맞추기 위한 전략으로, 매우 보수적인 관점에서 입찰가 1,000만 원 을 제안합니다.

이 경우, 총 투입 비용은 1,000만 원(입찰가) + 1억 6,000만 원(인수 보증금) = 1억 7,000만 원으로, 적정 시세 범위에 들어올 수 있습니다.

단, 이 금액은 임차인 보증금 전액 인수 위험을 반영한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 본건은 유찰 가능성도 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.