나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11096 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개봉초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지와 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반
주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 ""광명사거리역"" 및 노선버스 정류장이
소재하여 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 6층건 내 제3층 제301호로서
(사용승인일: 2021.06.01)

외 벽: 치장벽돌 노출쌓기,
내 벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감,
창 호: 샷시창호 이중창 등임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비, CCTV, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 토지로서 평탄한 지반이며, 에코그로빌리지 101동, 102동, 103동의
건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1.~5. : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 준보전(일부).
교육환경 보호구역(남구교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도: 해발165M(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원 2025타경11096 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 472,000,000원

* 토지면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

* 건물면적 (전용면적): 46.33㎡ (약 14.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 각종 학교 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 통행이 원활하며, 지하철 7호선 "광명사거리역" 및 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11096)입니다.

* 등기부 현황:

* 을1 (2024-03-05 접수): 주택임차권 (권리금액 465,000,000원, 매각으로 소멸 예정)

* 갑5 (2025-07-22 접수): 강제경매 (말소기준권리)

* 채권 총액: 465,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 남하영)

* 보증금: 465,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 채권자(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 잔여 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 에코그로브빌리지는 2021년 6월 사용승인이 완료된 신축급 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 비교적 현대적인 건축물입니다. 주변 지역은 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설, 교육시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 2026년 3월 5일: 서울특별시 구로구 개봉동 317-2번지, 72.48㎡ (약 21.93평), 4층, 다세대, 22,000만원

* 2026년 3월 5일: 서울특별시 구로구 개봉동 458-7번지, 53.37㎡ (약 16.14평), 1층, 다세대, 10,000만원

* 2026년 3월 2일: 서울특별시 구로구 개봉동 333-8번지, 44.64㎡ (약 13.50평), 3층, 다세대, 17,500만원

* 시세 분석: 본 건의 감정가는 472,000,000원으로, 유사한 면적(약 14.02평)과 층수(3층)를 가진 인근 다세대주택의 최근 매매가(17,500만원)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 최근 거래된 44.64㎡(약 13.50평)의 다세대 주택이 17,500만원에 거래된 점을 감안하면, 감정가와 실제 시세 간 상당한 격차가 존재하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트 구조로, 2021년 6월 1일 사용승인되었습니다. 6층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

* 주요 설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, CCTV, 주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 단지 동측 인근에 개봉초등학교가 있으며, 광명사거리역 인근의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 465,000,000원의 보증금으로 등재되어 있으나, 법적으로 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 채권자의 잔여 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행되므로 매수인에게 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (임차인 이름: 남 )

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 교육환경 보호구역: 인근 학교와의 관련하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으니, 남부교육청에 확인이 필요합니다.

* 대공방어 협조구역: 군사시설 보호법에 따라 건축 시 위탁고도 제한 등이 있을 수 있으며, 육군수도방위사령부(02-524-3146)에 확인이 필요합니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 대항력 없는 임차인이 존재하나 특별 매각조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편이며, 교육환경 또한 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크는 감정가가 최근 유사한 물건의 시세에 비해 매우 높게 책정되었다는 점입니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 관리 용이성 기대.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG와의 특수 매각 조건으로 인수되는 임차인 보증금 없음.

* 편리한 교통망: 지하철역 및 버스 정류장 인접.

* 소형 주거 공간: 도시형생활주택으로서 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 472,000,000원

* 최근 시세 (참고):

* 44.64㎡ (약 13.50평) 다세대: 17,500만원 (2026.03.02 거래)

* 72.48㎡ (약 21.93평) 다세대: 22,000만원 (2026.03.05 거래)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례에 따르면, 본건 면적(46.33㎡, 약 14.02평)의 적정 시세는 약 175,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 이보다 현저히 높아, 시세 대비 높은 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치가 낮아질 위험이 있습니다.

* 적정 입찰가 제안: 본건의 높은 감정가와 시세 간의 격차를 고려하여, 안전 마진 확보 및 수익률 증대를 위해 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 본건의 시장 가격을 고려한 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 추가적인 시세 조사를 병행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.