나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철2,5호선 까치산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2021년 11월 30일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)화곡동359-42: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

(2)화곡동359-107: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 359-42번지에 소재하는 엘케이드림빌 제2층 제204호 도시형생활주택입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2021년 11월 30일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로 이루어진 지상 6층 건물 내 제2층에 위치합니다.

건물명칭은 LK드림빌이며, 총 15세대가 거주 중입니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

토지 지분: 18.2125㎡ (약 5.51평)

건물 면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 329,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11070 (1)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택이 주를 이루며, 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본 상 소유권 보존등기(2021.12.10.) 이후 공유자 전원 지분 이전(매매, 2022.04.11.), 주택임차권(2022.03.25., 김효영), 압류(2023.10.18., 남동세무서장), 압류(2025.02.26., 서울특별시), 강제경매(2025.07.22., 주택도시보증공사) 순으로 기재되어 있습니다.

이 중 남동세무서장의 압류등기(2023.10.18.)가 말소기준권리입니다.

총 등기부 채권액은 325,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효영)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 남동세무서장의 압류등기보다 후순위로 등기된 모든 권리(주택임차권, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 서울월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 주변에 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권을 형성하고 있습니다. 지하철역(까치산역) 접근성이 양호하여 강남, 종로 등 주요 도심으로의 이동이 가능하나, 본건 자체의 직접적인 상업 활동 가치는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능하며, 버스 노선도 다양하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 포함되어 있으며, 인수조건 변경이 언급된 점은 HUG의 투자 회수 의지가 강하거나, 관련하여 특별한 고려사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 시장 가격과의 괴리: 감정가(329,000,000원) 대비 인근 유사 물건의 최근 매매가(37.05㎡, 2018년식, 300,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으며, 감정가 대비 시장 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. HUG가 채권자로 참여하고 있다는 점을 감안하여, HUG의 인수 조건 변경 사항을 포함한 물건명세서 상의 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 자산 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

* 초등학교 인접: 서울월정초등학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2018년에 건축된 37.05㎡ 면적의 유사 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 28.40㎡ 면적이나, 2021년식으로 3년 더 신축이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가(329,000,000원)와 HUG의 채권액(325,000,000원)은 높게 책정되어 있으나, 위 유사 물건의 거래가를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다는 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 유사 물건의 매매가와 본건의 신축 연식 프리미엄을 감안한 예상 입찰가는 290,000,000원(2억 9천만원)으로 산정합니다. 이 가격은 유사 물건의 거래가에 근접하면서도 신축 연식의 가치를 일부 반영한 수준입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없고, 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되므로 인수할 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.