나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11100 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제3층 제311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동에 소재하는 지하철1호선 ""영등포역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 호텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""영등포역"" 및 지하철1,5호선 ""신길역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건 내 제3층 제311호로서,
(사용승인일 : 2021-01-26)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 제1종,2종근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육
제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과
문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금225,000,000원
임대차계약일자 : 2022년1월18일
임차권자 : 이재혁

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 서울남부지방법원 2025타경11100 (1)

소재지 : 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제3층 제311호

용도 : 오피스텔

감정가 : 222,000,000원

토지면적 : 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적 : 18.24㎡ (약 5.52평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO

건물구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제3층 제311호

사용승인일 : 2021년 01월 26일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동에 위치하며, 지하철 1호선 '영등포역' 북동측 인근에 소재합니다. 주변에는 오피스텔, 호텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대에 속합니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '영등포역', 1·5호선 '신길역'이 위치하여 교통 환경이 매우 양호합니다. 본건은 북측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도: 해발 165m), 과밀억제권역, 철도보호지구 등 각종 도시계획 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2023.03.15.)이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을구의 주택임차권(이재혁, 225,000,000원) 및 주택도시보증공사의 가압류(1,072,000,000원)와 갑구의 주택도시보증공사의 강제경매(225,000,000원) 모두 말소 대상입니다.

특별 매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인 또한 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인 : GANAUGRETA

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2025-02-07

확정일자 : -

배당신고일자 : -

대항력 : 없음

비고 : -

* 임차인 : 주택도시보증공사(이재혁)

보증금 : 225,000,000원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2022-02-09

확정일자 : 2022-01-18

배당신고일자 : 2023-12-07

대항력 : 없음

비고 : -

현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

본 건물은 집합건물로, 등기부상 여러 권리가 설정되었다가 말소된 내역을 확인할 수 있습니다. 주요 말소된 권리로는 소유권 이전 관련 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 전부 이전(김윤식) 매매, 주택임차권(이재혁), 인천세무서장의 압류(말소기준권리), 주택도시보증공사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등이 있습니다. 총 등기부 채권액은 1,297,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동1가는 오피스텔, 호텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 지하철 1호선 영등포역과 1·5호선 신길역이 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다. 주변에는 상업 및 업무 시설이 다수 분포하여 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 노선의 버스도 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다. 영등포역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 및 문화시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보 관련 사항이 있습니다. 또한, 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 관련 권리를 승계하지 않는다는 것을 의미하나, 관련 조건 및 HUG 측과의 구체적인 인수 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상으로는 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시관리계획의 적용을 받고 있어 향후 토지 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 주취센터, 소각장 등 혐오시설에 대한 주민 반발 사례들이 있으나, 본건 주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 오피스텔로, 역세권 입지 및 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최신 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 2.35억원에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력도 기대됩니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 임차인 대항력 포기 조건이 매각의 주요 변수가 될 수 있어, 입찰 전 HUG 측과 정확한 인수 조건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 말소되는 권리가 많아 권리상의 문제는 비교적 깔끔하나, 계약 조건 이행 여부가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하고 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 영등포역 역세권이라는 뛰어난 입지로 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 최근 실거래가(23,500만원) 대비 감정가(22,200만원)가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 22,200만원이며, 최근 유사 물건의 실거래가는 23,500만원 수준입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건이라는 특수한 매각 조건과 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 감정가 이상 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 잔여 보증금 인수 및 HUG와의 협의 과정이 중요하므로, 이에 대한 충분한 검토 후 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

현재 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.