나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11169 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제11층 제1101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11169 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제11층 제1101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경11169 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제11층 제1101호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 110,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11169 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11169 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제11층 제1101호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 110,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 이OO

토지면적: 3.96㎡ (약 1.19평)

건물면적: 12.09㎡ (약 3.66평) (전용면적 기준)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 건물의 북측과 동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터의 포장도로가 접해 있어 도로 조건이 양호한 편입니다. 또한, 까치산역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 숙박업소 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제11층 제1101호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다. 현재 내부구획은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 및 필지와 비교했을 때 등고·평탄한 2필 일단의 사다리형으로, 현재 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 이OO입니다. 제공된 정보상으로는 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있지 않습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 인수해야 할 권리관계나 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 현황 조사 및 분석이 반드시 필요합니다.

1.5. 상권분석

까치산역을 중심으로 형성된 상권은 2호선과 5호선 환승역으로서 높은 유동인구를 자랑합니다. 역 주변에는 롯데리아, 훼미리마트 등 대기업 브랜드 매장을 비롯하여 여성의류, 패션잡화, 미용·뷰티, 약국, 식음료, 안경점 등 여성 소비자 대상의 지역밀착형 업종들이 성업 중입니다. 또한, 구도심의 특성과 교통망 구조상 지하철 의존도가 높고 역세권 중심의 항아리형 상권이 형성되어 있어 안정적인 상권 흐름을 보입니다. 본건이 위치한 건물 내에서도 근린생활시설(사무소)로 이용 중임을 감안할 때, 상업시설로서의 잠재력도 일부 보유하고 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근 까치산역 주변으로 은행, 병원, 마트, 편의점 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 초·중·고등학교 및 학원가가 분포하고 있어 교육 환경 또한 보통 수준을 유지하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

강서구 화곡동 일대는 과거부터 '빌라촌'으로 불리며 상대적으로 저렴한 주거 비용으로 인해 젊은층의 수요가 많았던 지역입니다. 그러나 일부 언론 보도 및 부동산 시장 분석에 따르면, 해당 지역은 '전세사기' 관련 이슈가 빈번하게 발생한 곳으로 알려져 있어, 향후 부동산 시장에서 부정적인 인식으로 작용할 가능성이 있습니다. 또한, 김포공항 인접으로 인한 고도 제한 등 건축 관련 규제가 있어 건물 증축이나 신축 시 용도 및 높이에 제약이 있을 수 있습니다. 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있는 요소입니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경11169 (1) 물건은 까치산역 역세권이라는 우수한 교통 요지에 위치하고 있으며, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)로 이용 중인 소형 건물입니다. 12.09㎡의 전용면적은 1인 가구를 대상으로 한 임대 사업에 적합하며, 일반상업지역이라는 점은 향후 용도 변경이나 개발 시 추가적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 해당 지역의 '전세사기' 관련 이슈와 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 현장 조사를 거쳐 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역과의 인접성으로 인한 높은 접근성과 유동인구 확보가 용이합니다.

- 소형 면적: 12.09㎡의 전용면적으로 초기 투자 부담이 적고, 1인 가구 임대 수요에 최적화되어 있습니다.

- 복합 용도 가능성: 주거용(원룸형) 외 근린생활시설(사무소)로도 활용 중인 점은 다양한 임대 수익 창출 기회를 제공합니다.

- 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역 지정 등은 향후 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계