나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11011 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1182-11 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '남명초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종
근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역'
등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제지하1층 제101호 외 2개호로서,

외벽: 외장판넬붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥: 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

- 기호(가): 집합건축물대장상 '소매점 및 대중음식점'임.
- 기호(나): 집합건축물대장상 '소매점'임.
- 기호(다): 집합건축물대장상 '대중음식점'임.

- 기호(가) ~ 기호(다)는 마트(상호명: 미도파마트) 및 창고 등으로 이용중이었으나, 기준시
점 현재 영업 중단 상태로서, 내부에 소유자 미상의 집기 및 비품 등이 있는 것으로 탐문
조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구
역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양
천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄 매각

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 남명초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 건물의 동측으로는 노폭 약 30m, 북측으로는 약 25m, 남측으로는 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. (상대보호구역은 강서양천교육청 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 05월 27일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권 (채권액 3,360,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 현재까지 파악된 채권 총액은 약 4,425,595,744원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조민성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-26

* 대항력: 없음

* 본 건은 인수할 임차인의 보증금 또는 차임이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권 이전: 주식회사 유테크플러스 (2013.08.02)

* 근저당: 은평신용협동조합 (2024.05.27, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사 백설 (2025.06.02, 600,000,000원)

* 압류: 서울특별시 양천구 (2025.05.29), 양천구 (2025.07.29), 국민건강보험공단 (2025.08.01), 서울특별시 양천구 (2026.02.23), 서울특별시 양천구 (2026.02.24)

* 가압류: 상운맘모스관리단 (2025.05.29, 63,070,200원), 신용보증기금 (2025.06.02, 208,675,000원), 신용보증기금 (2025.07.07, 4,652,822원), 주식회사 체인팝 (2025.07.11, 22,962,000원), 서울보증보험주식회사 (2025.08.11, 163,673,146원), 주식회사 크라운제과 (2025.09.02, 2,562,576원)

* 임의경매: 은평신용협동조합 (2025.07.25, 2,745,000,000원)

* 2번근저당권가처분: 신용보증기금 (2025.08.06)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 지하철 2호선 신정네거리역 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가지며, 남명초등학교 북측으로 주거 및 상업 지역이 혼재하는 곳입니다.

* 주변 환경: 각종 소매점, 음식점 등 근린생활시설과 아파트, 다세대 주택이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

* 이용 현황: 현재 기호(가) ~ (다) 호실은 마트(미도파마트) 및 창고 등으로 이용되었으나, 영업이 중단된 상태이며 내부에 집기 및 비품이 그대로 방치되어 있습니다. 이는 향후 정리 및 재활용 계획이 필요함을 시사합니다.

* 재정비촉진지구: 해당 물건이 재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남명초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신정네거리역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 접근이 용이합니다.

* 주거환경: 상가 건물이나 주변으로 아파트 및 다세대 주택이 많아 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 오히려 교육시설 및 상업시설이 발달한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 지하 1층 보조계단 무단 철거, 미관지구 건축 후퇴선 구조물 설치 및 침범 등 위반건축물 사항이 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정명령 대상이 될 수 있으므로, 관련 법규 확인 및 조치가 필요합니다.

* 영업 중단 상태: 현재 공실 상태로 영업이 중단된 점은 즉시 수익 창출에 제약이 될 수 있습니다. 내부에 방치된 집기 및 비품 처리를 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 감정가와 근접한 수준으로, 낙찰가가 채권 총액을 크게 하회할 경우 채권자들의 권리행사 또는 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 지구단위계획의 내용 및 개발 방향에 따라 향후 용도 변경이나 개발 밀도 조정 등 예상치 못한 변화가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신정네거리역 인근의 좋은 입지와 재정비촉진지구라는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 등기, 현재의 영업 중단 상태, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 신정네거리역과 인접하여 교통이 편리하며, 배우 수요가 풍부한 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 과거 마트 및 창고 등으로 사용된 이력이 있어, 업종 전환 등 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 감정가 45억 5천 2백만원을 기준으로 고려할 수 있으나, 위반건축물 문제, 영업 중단 상태, 높은 채권 총액 등을 감안할 때, 시세 및 시장 상황, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수할 보증금이 없어 이 부분에 대한 추가 부담은 없습니다. 대략적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 이는 36억 4천 1백 6십만원 ~ 40억 9천 6백 8십만원 범위로 예상됩니다. (이는 단지 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.