나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""한광고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""도시형생활주택(단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, ""도시형생활주택(단지형다세대)""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 세로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 488-38번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
- 488-43번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : --.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경11208 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11208 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

토지지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.36㎡ (약 11.60평)

건물지분: 38.36㎡ (약 11.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

- 건물명: 래안빌

- 신축일: 2019년 6월 28일 / 사용승인일: 2020년 2월 13일

- 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕, 지상 5층 건물 중 4층 402호

- 전용면적: 38.36㎡ (약 11.60평)

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "한광고등학교" 북측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 지구 및 구역에 포함됩니다.

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 원추표면구역(원추표면)

- 상대보호구역 (2곳, 교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

- 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2022년 4월 4일자 안산세무서장의 압류입니다. 모든 인수되는 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 29일

확정일자: 2020년 9월 15일

배당신고일자: 2022년 10월 31일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

- 소유권보존: 김래혁 (2020-02-19)

- 소유권이전: 권영만 (2020-09-29)

- 주택임차권: 전하나 (2022-10-31 말소 예정, 보증금 279,000,000원)

- 압류: 안산세무서장 (2022-04-04, 말소기준권리)

- 가압류: 주택도시보증공사 (2022-06-13)

- 압류: 남동세무서장 (2025-03-13)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-28)

등기부채권 총액: 819,000,000원

3.4. 매각 조건

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. (이는 본건 임차인(전하나)이 대항력이 없음을 재확인하는 조건입니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 화곡동 488-38번지 일대는 주거 기능이 중심인 지역으로, 다수의 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 이에 따라 소규모 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있습니다.

4.2. 인근 실거래 사례

최근 인근 지역 다세대주택의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원", 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (2019년 건축)

- 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구, 서울 양천구 화곡동 504-114번지 "(504-114)", 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (1986년 건축)

- 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌", 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (2002년 건축)

본건(2019년 건축, 38.36㎡)과 비교할 때, 2019년 건축된 "더원"의 실거래가 21,600만원은 평당 가격 면에서 높은 수준을 보입니다. 그러나 이는 면적 차이(19.98㎡)와 개별 단지별 특성에 따른 것으로 보이며, 감정가(313,000,000원)와는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 "한광고등학교"가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 기타 생활 정보

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편이나, 도심지와의 접근성을 고려할 때 생활 편의 및 교통은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

본건 매각은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 채권자로서의 강제경매 신청으로 진행되었으며, 임차인(전하나)의 대항력이 없고 HUG가 매각 조건으로 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매수인에게 임대차 관련 리스크가 없음을 명확히 하고 있으나, HUG의 복잡한 역할과 조건 변경 이력이 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 규제

본건 토지는 공항 중요시설물보호지구 및 원추표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다. 이는 건축물의 높이 제한이나 기타 공항 운영 관련 규제를 받을 수 있으며, 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등은 일반적인 수도권 지역에서 흔히 볼 수 있는 규제 사항이나, 매수 시 관련 법규를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 건축)의 도시형생활주택입니다. 입지는 주거 지역으로서 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 임차인 관련 리스크도 매각 조건으로 해소되었습니다. 그러나 공항 관련 규제 등 토지 이용상 제약 사항이 존재하며, HUG 관련 복잡한 매각 조건은 유의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 313,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 권리상 낙찰 후 즉시 명도 또는 활용 가능 (인수되는 권리 없음).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원입니다. 제시된 정보와 권리분석 결과, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 가격으로 산정합니다.

주변 시세 및 건물 노후도, 공항 관련 규제, HUG의 복잡한 채권/임차인 관련 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 250,400,000원 ~ 266,050,000원 수준에서 검토 가능할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 입찰 참여자 수, 현장 분위기, 최신 시세 변동 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.