나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103478 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 360-112 한백리츠빌2 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 소재한 지하철7호선의 ""신대방삼거리역"" 남서측 인근에 소재한 「한백리츠빌2」 도시형생활주택 제5층 제502호으로 주변은 다세대주택,근린생활시설등으로 제반 입조여건은 보통 정도임

교통상황

본건으로의 차량 출입은 가능하고 본건 인근의 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하고 북동측으로 지하철7호선의 ""신대방삼거리역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통 정도임

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층의 도시형생활주택의 다세대주택으로 사용승인일은 2018년1월12일임
외벽 : 미장 외장 석재 붙임 마감등
바닥 : 강화마루 및 타일 붙임등
내벽 : 몰탈위 벽지바름,일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시창호등

이용상태

도시형생활주택의 다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비,급,배수설비,전기설비,난방설비, 승강기 설비,화재안전설비,주차장설비 기타 등

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지에 위치하며 인접 도로와는 등고 평탄한 마름모 모양의 토지로 도시형생활주택 (다세대주택)의 건부지로 이용되고 있음

인접 도로상태등

본건의 동측으로 약 6m의 도로와 접하여 차량의 출입이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역,수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 2018.1.25. 동작구청 주택과-3790호에 의거 무단증축에 의한 위반건축물 표지(502호: 주거 17.08 판넬/판넬)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건명: 서울특별시 동작구 신대방동 360-112 한백리츠빌2 5층502호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 220,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 360-112 한백리츠빌2 5층502호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2018년 1월 12일

토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

토지지분: 14.94㎡ (약 4.52평)

건물면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

건물지분: 23㎡ (약 6.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 17일 서울특별시 동작구의 압류 (갑13)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존/이전

* 서울특별시 동작구 압류

* 주택도시보증공사 가압류 (360,000,000원)

* 국민건강보험공단 압류

* 강혜경(강 ) 강제경매 (230,000,000원)

* 마산세무서장 압류

등기부채권 총액: 360,000,000원

1.4. 임차인 현황

임차인: 강혜경 (강 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 4월 20일

배당신고일자: 2025년 7월 25일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금: 0원

*주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 해당 보증금은 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 그러나 법적 절차 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 소재하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재합니다.

지하철 7호선 신대방삼거리역이 북동측에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건이 소재한 신대방동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 시설이 근거리에 분포하고 있습니다.

지하철 7호선 역세권으로 인한 유동인구 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 무지개그린빌라 (1994년식, 64.98㎡): 2026년 4월 41,000,000원 거래

* 소노트리지움 (2019년식, 42.69㎡): 2026년 4월 47,000,000원 거래

* 뉴스토리하우스 (2013년식, 16.29㎡): 2026년 4월 27,000,000원 거래

본 건의 면적(23.00㎡) 대비 시세는 뉴스토리하우스(16.29㎡)와 유사하거나 조금 더 높은 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

3.2. 생활 편의시설

단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

건물 자체에는 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, 화재안전, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 무단 증축 (위반건축물)

건축물대장상 본건 502호는 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다 (주거 17.08㎡, 판넬/판넬).

이는 향후 건물 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 법적 문제가 발생할 수 있는 중대한 사항입니다.

4.2. 임차인의 대항력

대항력 있는 임차인 강 씨가 존재합니다.

보증금 230,000,000원 전액이 매각으로 소멸되는 것으로 분석되나, 권리관계 및 배당에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4.3. 소형 면적

건물 전용면적 23.00㎡ (약 6.96평)은 소형 주거 공간으로, 임대 및 매매 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 확인 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장터 등)은 현재까지 명확히 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견

본건은 신축(2018년)된 도시형생활주택으로 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 건축물대장 상 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실은 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이로 인한 법적 문제 발생 가능성을 간과할 수 없습니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 인수하지 않아도 되는 것으로 분석되었습니다.

제공된 주변 시세 정보와 감정가를 비교할 때, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결하거나, 향후 개발 가능성이 있는 지역 내 위치.

7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이나, 제공된 주변 실거래가 분석 결과(약 2700만원~4700만원 수준)와 비교 시 현저히 높은 수준입니다.

특히, 23.00㎡ (약 6.96평)의 작은 면적과 무단 증축이라는 치명적인 하자 요인을 고려할 때, 감정가대로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

현 시세 및 하자 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 추천합니다.

안정적인 수익 확보 및 리스크 관리를 위해 최근 시세 및 물건의 하자 요인을 반영하여, 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리감을 고려한 공격적인 입찰가 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 55,000,000원

이 범위는 현재 파악된 시장 가치와 중대한 하자 요인을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 관련 최종 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.