나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11177 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""경인중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 개봉역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2021.04.16)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 장방형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 141-53, 141-54, 141-55 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11177 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제3층 제302호

건물명: 포유빌

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층 제302호

사용승인일: 2021년 04월 16일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 북서측으로 경인중학교가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 경인중학교, 개봉초등학교 등 교육시설이 있으며, 개웅산 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 개봉역 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 본건과 인접한 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 물건은 2021년 4월 16일에 사용승인이 완료된 신축 건물의 일부입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을3, 갑3)으로, 이보다 선순위인 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 및 개인 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김진영)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 23일

확정일자: 2021년 7월 19일

배당신고일자: 2023년 9월 12일

대항력: 없음

비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. HUG는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, HUG 관련 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인: 박수진

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 6월 14일

확정일자: 2024년 6월 21일

배당신고일자: 2025년 8월 20일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없으므로 이에 대한 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박수진의 5,000,000원 보증금은 배당 여부에 따라 매수인에게 인수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특별매각조건에 따라 HUG 관련 사항은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 개봉동 일대의 빌라(다세대, 연립) 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2002년 건축된 51.48㎡(약 15.6평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 1일 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 1993년 건축된 41.52㎡(약 12.6평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 1일 139,500,000원에 거래되었습니다.

* 1982년 건축된 61.19㎡(약 18.5평) 규모의 연립주택이 2026년 7월 13일 250,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 2021년에 사용승인된 27.08㎡(약 8.19평) 규모의 도시형생활주택입니다. 감정가는 270,000,000원으로, 이는 신축 건물로서의 가치, 소형 면적이라는 점, 그리고 주변 시세를 고려한 것으로 보입니다. 비교 대상인 오래된 연립/다세대 주택보다 면적은 작지만, 건축 연수가 훨씬 최신이라는 점에서 희소성과 가치를 가집니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것처럼 보일 수 있으나, 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 개봉역 및 인근 상업지역과 가까워 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

경인중학교, 개봉초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 양육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 기타

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비(승강기 포함)를 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 박수진의 보증금 5,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 예상하는 총 매입 비용에 추가될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 토지이용계획 관련 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 대부분의 도심지 내 건물에서 공통적으로 적용되는 사항으로, 실질적인 재산권 행사나 이용에 큰 제약이 되지 않을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2021년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 경인중학교 등 교육시설과도 인접하여 실거주 목적 및 투자 목적 모두 고려해 볼 만합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박수진과 관련된 보증금 인수 가능성은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. HUG 관련 사항은 특별매각조건으로 인해 매수인의 부담이 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 건물로, 외관 및 내부 설비가 최신 상태이며, 향후 수년간 큰 수리 없이 거주하거나 임대하기 용이합니다.

8.2. 우수한 입지

개봉역 역세권에 위치하여 서울 도심으로의 접근성이 좋으며, 주변에 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 소형 면적

27. 08㎡ (약 8.19평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

8.4. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리관계가 매수인의 부담으로 작용하지 않도록 특별매각조건이 설정되어 있어, 권리 분석 부담을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원입니다.

주변 시세 및 본건의 신축 연식, 면적 등을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박수진의 보증금 5,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

이에, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면,

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

위 범위 내에서 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.