나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103509 [1] 서울특별시 종로구 경운동 91-1 서원빌딩 지하1층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 경운동 소재 ""안국역 사거리"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 대로변으로 업무용빌딩 근린생활시설 등이 밀집된 도심 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 안국역이 소재하여 대중교통 편의성 양호함.

건물의 구조

철골알시조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제지하1층으로서,
외벽(지상): 법랑판넬 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감,
창호: 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설임.
(전유부분 464.84㎡인 호명칭 ""지하1층"" 근린생활시설인 바, 조사일 현재 현황은 칸막이에 의거 수개의 영업점으로 구분하여 이용중임. 별지 건물개황도 ""서원빌딩 지하1층 이용 현황도"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.,

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 대로(삼일대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(인사동 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (서울 운현궁) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18) 있음.

공부와의 차이

본건 평가대상물건은 평가명령서 및 등기사항증명서상 지하1층 근린생활시설 464.84㎡이나 집합건축물대장(전유부)에는 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 기타 미상임.
2)매각대상은 1개호 내 일부지분으로서 동 위치를 확인하기가 불가능한 실정이므로 ""호 전체면적""을 기준으로 산정한 평가액을 기초로 본건 지분면적 평가액을 산정하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103509 (1)

용도: 근린생활시설

감정가: 135,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 건물 기본 정보

소재지: 서울특별시 종로구 경운동 91-1 서원빌딩 지하1층

토지면적: 87.15㎡ (약 26.36평)

토지지분: 7.939365㎡ (약 2.39평)

건물면적: 464.84㎡ (약 140.61평)

건물지분: 42.346924㎡ (약 12.81평)

건물 구조: 철골알시조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 지하1층.

건축물대장상 면적: 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡ (총 464.84㎡)

준공일 (사용승인일): 1993년 3월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 종로구 경운동 소재 "안국역 사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변으로 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 밀집된 도심 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 포장된 대로(삼일대로)에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 안국역이 소재하여 대중교통 편의성이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 및 말소 여부

말소기준권리: (갑14) 1999년 5월 17일자 서울특별시 종로구 압류 (말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

등기부채권 총액: 266,711,440원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-25

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 데이터플러스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

대항력: 없음

* 임차인: 명리산책

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

대항력: 없음

* 임차인: 실로문구(예인사)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

대항력: 없음

* 임차인: 심

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2018-12-04

대항력: 없음

* 임차인: 프로당구클럽

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

대항력: 없음

* 임차인: 한찜두찜

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

서울 도심의 핵심 상업 및 문화 지역에 속합니다.

대로변에 위치하며 업무용 빌딩과 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 잠재 고객

안국역 사거리는 유동인구가 많으며, 주변에 관광 명소, 관공서, 사무실 밀집 지역이 있어 잠재 고객층이 풍부합니다.

인사동 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역(서울 운현궁), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역의 역사적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

지하철 3호선 안국역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

주변 상업지구로 은행, 식당, 카페, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 문화 및 공공 시설

운현궁, 국립현대미술관, 서울지방국세청 등이 인접해 있으며, 역사 및 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

건축물대장상 전유부분 면적(456.1㎡ + 8.74㎡)과 등기부 및 감정평가서상 면적(464.84㎡)에 차이가 있습니다.

지하 1층이 칸막이로 구분되어 여러 영업점으로 이용 중이며, 구분소유적 공유 여부가 불분명하여 향후 이용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 지분 매각의 특성

본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분으로 매각됩니다. 이에 따라 정확한 위치 파악 및 단독 사용에 어려움이 있으며, 공유자와의 관계 설정이 필요합니다.

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 도시계획 및 개발 제한

제1종지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 상업 지역에 위치하며 지하철 안국역 초역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

다만, 지분 매각이라는 점, 공부와의 면적 차이, 내부 이용 현황의 불분명성, 그리고 엄격한 도시계획 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으며, 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 서울 도심의 핵심 상권에 위치하여 희소성과 미래 가치가 높습니다.

* 뛰어난 접근성: 안국역을 도보로 이용할 수 있는 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

* 상업적 잠재력: 풍부한 유동인구와 지역적 특성을 바탕으로 한 높은 상업적 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

115,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 감정가 및 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 지분 매각, 공부상 차이, 이용 현황 등의 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.