나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11182 [1] 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택
, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설
법}, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구
역(강서양천교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁
고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수있으니 경매참여시 재확인하시기
바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11182 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 제2층 제201호

* 사용승인일: 2020년 02월 26일

* 감정가: 290,000,000원

* 토지 면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

* 건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리:

서울남부지방법원 2025타경11182 강제경매개시결정 (2025년 07월 25일 접수, 등기부 갑3)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신호균)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021년 07월 30일

확정일자: 2021년 07월 30일

배당신고일자: 2023년 08월 23일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기는 말소 예정입니다. (등기부 을4)

* 임차인: 장재은

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024년 05월 21일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력은 유효한 상태입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 권리 요약:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 장재은의 대항력 승계 가능성 있음)

소멸되는 권리: 등기부 을4 (신호균 임차권), 등기부 갑3 (강제경매) 등

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 건물명: 동원아트빌 (2020년 2월 사용승인)

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 7일: 마곡팰리스, 38.95㎡ (약 11.78평), 3층, 30,600만원

* 2026년 7월 6일: 대림캐슬(648-31), 29.97㎡ (약 9.07평), 5층, 25,300만원

* 2026년 7월 1일: 럭키밸리존(593-35), 57.69㎡ (약 17.45평), 2층, 26,000만원

* 시세 분석:

본건 물건(건물면적 29.97㎡)과 동일한 면적을 가진 '대림캐슬(648-31)'이 2026년 7월 6일 25,300만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(29,000만원)보다 낮은 수준입니다. 인근의 '마곡팰리스'(38.95㎡)가 30,600만원에 거래된 점을 고려하면, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 시세는 약 25,000만원에서 30,000만원 초반대로 형성된 것으로 보입니다. 본 건의 감정가는 최신 거래 사례의 중간값 정도에 해당하나, 층수, 향, 내부 상태 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 신방화역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 송화초등학교 인근에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역에 위치하며, 학교가 인접하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 장재은 씨는 2024년 05월 21일에 전입하였고 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 퇴거 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 특수 매각 조건: "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 조건은, 해당 물건 매각 시 임차인이 보증금 관련 권리를 포기하고 매수인에게 대항하지 않는다는 것을 전제로 함을 의미합니다. 이는 복잡한 권리관계를 정리하기 위한 조건으로, 계약 이행 시 해당 조건의 정확한 의미와 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 주택도시보증공사가 채권자이자 과거 임차인(신호균)의 보증 채권 관련자로 얽혀있고, 임차권 등기가 말소되는 조건으로 매각되는 점 등은 권리 분석을 더욱 복잡하게 만듭니다.

* 내부 구조 불일치 가능성: 집합건축물대장 상 현황도와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 건축물 관련 제한: 공항 보호구역, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 및 학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 290,000,000원이며, 최근 인근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 면적이 동일한 사례(29.97㎡)는 25,300만원에 거래된 점을 고려할 때 다소 높을 수 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(장재은, 보증금 0원)의 존재와 'HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건'이라는 특수 매각 조건입니다. 이로 인해 일반적인 경매 물건보다 권리분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다. 복잡한 권리 관계와 특수 매각 조건의 정확한 이해, 그리고 임차인과의 원만한 협의 가능성이 낙찰 후 성공적인 투자의 핵심이 될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 주거 선호도: 학교가 인접해 있고 생활 편의시설이 가까워 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 시세 대비 잠재력: 복잡한 권리관계로 인한 경쟁률 감소 시, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 엿볼 수 있습니다.

* 도시형생활주택 수요: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 도시형생활주택이라는 점도 긍정적입니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월): 25,300,000원 (동일 면적) ~ 30,600,000원 (유사 면적)

* 인수 보증금: 0원

* 제시된 정보에 따르면, 본 건은 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 관련 특수 매각 조건이 적용됩니다. 낙찰 후 명도, 법률 자문 등에 필요한 부대 비용 및 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리관계의 복잡성 및 명도 리스크를 감안하여, 동일 면적의 최근 실거래가(25,300만원)를 기준으로 하되, 약간의 프리미엄을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 최종 제안가: 245,000,000원 (감정가의 약 84.5%)

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 자료를 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 법률 전문가의 자문 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 특수 매각 조건의 상세 내용 및 임차인과의 협상 결과에 따라 최종 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.