나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103505 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대 및 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2021.07.16)

외 벽: 석재 붙임 마감,
내 벽: 내부 벽지 및 일부 인테리어 마감,
창 호: 샷시 이중창 등임

이용상태

다세대(도시형생활주택)로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사 지대 내에 소재하는 등고 평탄화 된 세장형의 토지로서, 주거용 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)
, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.)/교육환경 보호에 관
한 법률), 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.)/교육환경
보호에 관한 법률), 고도지구(위탁고도: 15.94m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제
권역(수도권정비계획법), 토지거래허가구역(2024.09.10)임.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103505 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 은천초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

말소기준권리는 2025년 1월 15일자 관악세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부상 소유권 보존 등기 후 공유자 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

특히, 주택임차권(을1)으로 고미수(주택도시보증공사)가 등기되었으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

그러나, 임차인 이동현(전입일자: 2024-11-06)이 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요가 확보되어 있습니다.

인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

봉천동 지역은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보: 2021년 7월 16일 사용 승인된 철근콘크리트 조의 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 은천초등학교가 인근에 위치하며, 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상 추가적인 고려사항입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이동현(전입일자: 2024-11-06)은 대항력을 가지고 있어, 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축 연도: 2021년 신축 건물로 비교적 최신 건축물이지만, 주변 신축 건물과의 가격 경쟁력을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 도시형생활주택으로 도심 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

감정가는 3억 2천만원으로 책정되었으며, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이동현의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 토지거래허가구역 지정 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

HUG 관련 문제는 확약서 제출로 어느 정도 해소된 것으로 보이나, 법률 전문가의 상담을 통해 명확히 하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 주변 주거 환경 및 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 320,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 면적 및 신축 연도를 고려할 때 시세는 약 28,300,000원에서 54,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건 건물의 전용면적(26.60㎡)과 신축 연도(2021년)를 감안할 때, 감정가는 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이동현의 존재와 토지거래허가구역이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이라고 가정하더라도, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 250,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상담하여 모든 리스크를 충분히 검토하신 후 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.