나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103316 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 지하철 7호선 ""상도역"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""상도역""이 소재하는
등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 602호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, ［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103316 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층602호

용도: 다세대주택

감정가: 307,250,000원

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

토지면적: 22.48㎡ (약 6.79평)

건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 연면적 (참고): 710.18㎡

건축년도: 2020년 2월 3일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동작구 상도1동 소재, 지하철 7호선 "상도역" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "상도역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북측 및 서측으로 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 갑1: 소유권보존 (2020-03-03)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2020-04-16)

* 을3: 주택임차권 (박은혜, 276,000,000원, 2022-03-08 전입, 2022-02-04 확정, 2023-09-01 배당신고, 말소 예정)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 276,000,000원, 2025-07-04 접수, 말소기준권리)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑7)보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 완료 시 을구의 임차권 등 포함 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 권리 분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 개요 없음).

* 특이사항:

* 대항력있는임차인: 임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으나, 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있어 면밀한 확인이 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었음. 이를 고려할 때, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단됨.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 현황 조사 시 불법 여부 등을 확인해야 함.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전 임차권자: 박은혜)

* 보증금: 276,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음 (현황 기재), 그러나 특이사항으로 "대항력있는임차인" 언급. 법원 확인 필수.

* 비고: 임차인이 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거지 내에 위치하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

* 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 외 상업 활동도 일부 가능함.

* 유동인구: 상도역 이용객 및 주변 주거 인구에 기반한 유동인구 형성.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상도역 및 인근 상업 시설 이용 가능.

* 교통: 지하철 7호선 상도역을 통한 서울 시내 접근성 우수. 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 자세한 사항은 동작교육지원청 문의 필요.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층에 위치.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황과 특이사항에 대항력 관련 상반된 정보가 존재하며, 법원 확약서 제출에도 불구하고 최종적인 권리관계를 명확히 확인할 필요가 있음. 대항력 있는 임차인이 인수될 경우 보증금 부담이 발생할 수 있음. (다만, 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 0원으로 판단됨)

* 제시외 건물: 매각 포함된 제시외 건물의 합법성 및 철거 여부 등을 확인해야 하며, 불법 건축물일 경우 이행강제금 부과 등의 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 건축물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 건물 관리에 따라 수선이 필요할 수 있음.

* 집합건물 특성: 다수의 공유자가 존재하므로, 향후 건물 관리나 재건축 등에서 의견 조율이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 지하철 7호선 상도역 역세권에 해당하는 다세대주택으로, 2020년에 준공된 신축급 건물임.

* 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 큰 문제는 없을 것으로 보임.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 제시외 건물 포함 여부가 주요 쟁점으로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됨. HUG로부터 대항력 포기 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 최종 확인은 필수적임.

* 전반적으로 역세권 소형 신축급 주택으로서의 가치를 지니고 있으나, 잠재적 리스크에 대한 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 초역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이라 하자 보수 등 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 소형 면적: 1인 가구, 소형 투자 목적 등에 부합하는 희소성 있는 면적.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하의 권리들은 소멸 예정으로, 비교적 깨끗한 권리 인수가 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 거래된 31.85㎡(약 9.6평) 다세대 주택이 20,700만원(평당 약 2,156만원)에 거래되었음.

* 2026년 7월 거래된 28.49㎡(약 8.6평)의 신축(2023년 준공) 다세대 주택은 24,801만원(평당 약 2,884만원)에 거래되었음.

* 본건은 29.56㎡(약 8.94평) 면적에 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당함.

* 최근 신축 매물의 평당 시세를 고려할 때, 평당 약 2,500만원 ~ 2,800만원 수준으로 볼 수 있음.

* 본건 면적(8.94평)에 적용 시, 약 2억 2천 3백 5십만원 ~ 2억 5천만원 수준의 시세 형성 가능.

* 감정가는 3억 7백 2십 5만원으로, 현재 시세보다 높게 책정되어 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 가능성 및 제시외 건물 포함 여부에 대한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 시세 범위 하단(약 2.24억)과 리스크 프리미엄을 고려하여, 입찰가는 2억 2천만원 ~ 2억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

* 주변 혐오시설 조사 결과:

* 제공된 정보 및 관련 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 즉각적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 공해 시설 등)은 확인되지 않았음. 다만, 상도동 지역은 생활 쓰레기 집하장 등 관련 시설에 대한 논의가 간헐적으로 있는 것으로 파악되나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.