나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103406 [1] 서울특별시 동작구 사당동 443-3 에이치하우스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남성중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철2,4호선) 사당역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2021-06-03)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 당시 임차자가 거주중인것으로 조사되었으며, 정확한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103406 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동작구 사당동 443-3 에이치하우스 2층 204호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

440,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

고OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 소재하며, ""남성중학교"" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 도보 가능한 거리에 지하철 2, 4호선 사당역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 11일자 최진석외 1명의 가압류입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 지상권: 해당 없음

* 대항력 있는 임차인: 이선옥 (보증금 합계 290,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이선옥

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-28

* 확정일자: 2017-02-23

* 대항력: 있음

* 임차인: 이선옥 (1차 보증금 증액분 200,000,000원 포함)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-28

* 확정일자: 2024-03-03

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인 이선옥 씨가 거주 중이며, 총 보증금은 290,000,000원입니다. 임차인의 전입일자(2017-02-28)가 말소기준권리(2024-07-11)보다 선행하므로 대항력이 인정됩니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 매수인이 직접 보증금을 인수할 의무는 없으나, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금에 대해 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 명도 협상이 중요하며, 보증금 변제 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 사당동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 사당동 169-10번지 조은빌라B (전용 49.22㎡, 1층)는 280,000,000원에 거래되었습니다. (약 188만원/평)

* 2026년 7월 3일 거래된 사당동 300-23번지 성원빌라 (전용 56.54㎡, 1층)는 544,000,000원에 거래되었습니다. (약 318만원/평)

4.2. 본건 시세 비교

본건은 전용면적 약 14.31평 (47.30㎡)이며, 감정가는 440,000,000원입니다. 이는 평당 약 307.5만원 수준으로, 최근 인근 다세대주택 거래 사례 중 높은 가격대의 시세와 유사하거나 그 이하 수준으로 평가됩니다. 동일 건물 내 실거래가 정보가 없어 정확한 비교는 어렵지만, 감정가는 시장 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축물대장상 본건은 서울특별시 동작구 사당동 443-3번지에 위치한 에이치하우스로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호입니다.

* 총 14세대가 거주하는 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이선옥 씨의 존재입니다. 총 보증금 290,000,000원이 경매 배당을 통해 완전히 변제되지 못할 경우, 임차인은 해당 주택에 계속 거주하며 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있어 명도에 상당한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 접도구역 (2021-06-03)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (정확한 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

상기 제한 사항들은 향후 재건축 등 개발 시 고려 요인이 될 수 있으나, 현 상태의 주거 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 여부

본건 소재지 및 주변 지역(남성중학교 인근)에 대한 조사 결과, 통상적인 주거 지역 내 혐오시설(예: 대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울중앙지방법원 2025타경103406(1) 물건은 사당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수하다는 장점이 있습니다. 감정가 4.4억원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금액이 상당하여 경매 후 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 임차인의 보증금 배당 현황을 명확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권 입지로 인한 높은 미래 가치

* 꾸준한 수요가 예상되는 다세대주택

* 발코니 확장 등 추가적인 활용 가능성 (건물 상태에 따라)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크가 큰 물건입니다. 임차인의 보증금(290,000,000원)이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 가능성을 고려해야 합니다. 감정가 4.4억원과 주변 시세를 종합적으로 고려하되, 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 81.8% 수준이며, 명도 관련 예상 비용 및 잠재적 손실 가능성을 일정 부분 반영한 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.