나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103079 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 상가동 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 내 제1층 제118호로서
(사용승인일 : 2005.06.21)

외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 장판 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(미용실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형토지로, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1730 :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 탐문시 인근 부동산을 통해 사용승인(2005.06.21)이후 상가동 소유자간 분쟁에 의하여 기준시점 현재까지 집합건물 등기사항전부증명서 상 소유권ㆍ대지권이 미등기상태인 것으로 조사되었으며, 추후 분쟁해결 여부에 따라 대지권 등기가 가능할 수있는 점, 일반적으로 본건과 같은 대지권 미정리로 인한 대지권 미등기 건물의 거래는 적정 대지권을 포함하여 건물과 대지지분이 일체로 거래되는 점을 고려하여 건물에 적정 대지지분을 포함하여 감정평가 하되, 대지권이 없는 건물만의 평가액을 별도로 병기하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103079 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 상가동 1층 118호

용도: 근린상가 (현재 미용실로 이용 중)

감정가: 274,000,000원

건물면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

건물 지분: 15.32014㎡ (약 4.63평)

총괄표제부상 건물 연면적: 778.8㎡ (약 235.61평) (상가동 전체)

토지면적: 59937.30㎡ (약 18131.05평) (단지 전체 대지 면적)

토지지분: 0㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2005년 06월 21일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 81,252,867원

말소기준권리: 갑4 (이정희 가압류, 2024-12-23 접수)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 설정되어 있지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-01-15

* 확정일자: 2025-08-07

* 배당신고일자: 2025-09-17

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인 임 에게 보증금 10,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 대지권 미등기 상태입니다.

1.3. 상권분석

용도: 제2종 근린생활시설 (현재 미용실로 이용 중)

배후수요: 인근 아파트 단지를 기반으로 한 고정 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

활용: 주변 상권 특성상 다양한 근린생활시설과의 경쟁이 예상되며, 업종 전환 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '미성초등학교'가 북서측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

교통 편의: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 현재까지 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 정보는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 건물은 등기되었으나 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지 사용 및 처분에 관한 법적 불확실성을 야기할 수 있습니다.

소유자 간 분쟁: 상가동 소유자 간의 분쟁으로 인해 현재까지 대지권 등기가 이루어지지 않은 것으로 파악됩니다. 이러한 분쟁은 추후 해결 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 임 씨가 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자는 보증금 10,000,000원을 인수하거나 명도 과정에서 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 건물 지분과 관련하여 다수의 가압류, 증여, 교환, 강제경매 등기 기록이 존재하여 권리 관계가 복잡합니다.

토지 등기부 미확인: 물건명세서상 토지 등기부에서 김광순 씨의 지분이 조회되지 않는다는 점은 토지 소유권 확보에 불확실성을 더합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 아파트 단지 내 상가동에 위치하며, 미성초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 배후 수요가 있습니다.

하지만 대지권 미등기, 소유자 간 분쟁 이력, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 특수 물건에 해당하는 요소를 포함하고 있어 권리 관계 분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다.

이러한 복잡성에도 불구하고, 정상적으로 해결될 경우 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신림동 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인.

상가동 전체 면적 및 개별 호실 면적을 고려한 다목적 활용 가능성.

대지권 미등기 문제 해결 시, 향후 재산권 행사의 용이성 증대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

인수 대상 보증금 (임차인 임 ): 10,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 대지권 미등기 및 소유자 간 분쟁과 같은 복잡한 권리 관계를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 임대 현황 재확인, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

따라서 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.