나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103487 [1] 서울특별시 관악구 신림동 102-87 아르떼빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2015.07.10)

외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, cctv설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 102-87: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

신림동 102-90: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103487 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 102-87 아르떼빌 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 186,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

토지 지분: 19.75㎡ (약 5.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물 지분: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 아르떼빌

총 층수: 5층

해당 층수: 2층 202호

사용승인일: 2015년 7월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 하이샷시 창호 등 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울신성초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국양봉농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2015-10-16, 권리금액: 104,400,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 임의경매 물건입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재된 사항이 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 인수되는 권리가 없다고 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 이는 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 확인해야 할 필요가 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 7층 이하의 건축물 용도 제한이 있습니다. 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

최근 거래된 주변 유사 물건 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2021년 12월 17일, 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(65,000,000원)과 2025년 7월 23일, 오케이에프앤아이대부의 임의경매(56,351,451원)가 말소 예정입니다.

* 2026년 7월, 신림동 92-200번지 소재 제일빌라(1991년식, 전용면적 30.92㎡)가 18,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 신림동 561-1번지 소재 드림하우스(2015년식, 전용면적 29.56㎡)가 32,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 신림동 87-1번지 소재 어반팰리스(2018년식, 전용면적 45.37㎡)가 39,000만원에 거래되었습니다.

본건(2015년식, 전용면적 26.79㎡)의 감정가는 186,000,000원(18,600만원)입니다. 이는 인근의 유사 연식 및 면적의 거래 사례(특히 드림하우스)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준으로, 시장 가치 대비 높은 투자 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 서울신성초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건축물 사용승인일이 2015년으로, 비교적 신축에 속하나 정확한 건물 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 현황 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 점유 형태는 어떠한지에 대한 확인이 필수적입니다. 비록 인수할 보증금은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 준공된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 특히, 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 다만, 실제 임대 관계 확인 및 건물 상태 점검, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항은 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 높은 시세 차익 기대 가능성.

* 2015년식 신축급 건물로, 상대적으로 양호한 건물 컨디션 예상.

* 초등학교 인접 및 교통 편리성으로 인한 주거 편의성.

* 일반적인 부동산 경매 물건으로, 말소되는 권리가 명확하여 권리 분석이 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다. 인근 유사 물건의 최근 실거래가(2015년식, 전용 29.56㎡ 기준 32,000만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

이에, 본건의 잠재적 가치를 고려하여 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 높은 수준이나, 실거래가 수준에 근접하며 투자 수익을 확보할 수 있는 합리적인 범위라 사료됩니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 점유 관계 등을 재확인하고 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.