나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103437 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""미성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 인근은
다세대주택, 단독주택 등이 주로 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 대체로
무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 3층 303호로서
(사용승인일 : 2019.11.18)
외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥외 및 1층 피로티 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터의 막다른 도로 및 북동측으로 노폭 약6미터 도로에 접하고
있으며, 차량은 북서측 도로를 통하여 1층 피로티로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요
한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 이해관계인의 폐문부재로 관련공부, 외부관찰 및 표준적, 일반적 상황을 기준으로 본건
내용표시 하였으니 경매진행 및 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103437 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지면적: 19.22㎡ (약 5.81평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

사용승인일: 2019.11.18

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 303호

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 주로 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 북서측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로, 북동측으로는 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있으며, 차량은 북서측 도로를 통하여 1층 필로티로 진출입하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 기타 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원 2025타경103437호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 한 이며, 말소기준권리는 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 5번)입니다.

가장 중요한 권리 사항은 선순위 임차권으로, 을구 3번의 주택임차권 (임차인: 정시우)이 존재합니다.

정시우 임차인은 2022년 07월 18일 전입, 2022년 06월 26일 확정일자를 받았으며, 보증금은 295,000,000원입니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약상, 을구 3번 임차권은 말소기준권리(갑5)보다 후순위로, 해당 임차권 등기 이후의 권리들(갑5, 갑6, 갑7)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

즉, 본건의 채권 총액은 1,574,000,000원이지만, 매수인은 임차인 정 에게 지급된 보증금 295,000,000원을 별도로 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 2019년 11월 18일 사용승인된 다솜그랑빌에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 총 5층 규모이며, 본건은 3층 303호입니다.

인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 가장 유사한 면적(약 30.92㎡)을 가진 1991년 건축된 '제일빌라'는 2026년 7월 6일 185,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사한 면적(약 29.56㎡)을 가진 2015년 건축된 '드림하우스'는 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적(약 45.37㎡)을 가진 2018년 건축된 '어반팰리스'는 2026년 7월 3일 390,000,000원에 거래되었습니다.

본건 건물은 2019년 건축으로 비교적 신축이며, 전용면적 29.93㎡로 '드림하우스'(29.56㎡)와 유사합니다. '드림하우스'가 2015년식임에도 320,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 현 시세는 320,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가 281,000,000원은 이러한 시장 시세에 비해 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 북동측 인근에 미성초등학교가 소재합니다. (추가적인 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 주변 환경: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 옥외 및 1층 필로티 주차장이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 최대 리스크: 선순위 임차인 보증금 인수.

을구 3번 임차인 정 의 임대차보증금 295,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 감정가(281,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 불가피합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 1,574,000,000원으로 매우 높습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 폐문 부재: 이해관계인의 폐문 부재로 인해 일부 정보는 표준적, 일반적 상황을 기준으로 작성되었으므로, 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)이며 입지 또한 양호한 편에 속하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 중대한 하자가 존재합니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 매수인의 실제 총 부담액은 낙찰가와 보증금을 합한 금액이 됩니다.

시장 시세는 320,000,000원 이상으로 추정되나, 인수해야 할 보증금으로 인해 투자 위험성이 매우 높습니다.

따라서 본 물건은 시세 차익이나 안정적인 투자보다는, 임차인과의 관계, 추가적인 법적 절차, 잔액 인수 가능성 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 건축 연도가 2019년으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인근 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

* (하지만, 위에 언급된 선순위 임차인 보증금 인수라는 치명적인 위험 요소로 인해, 현재로서는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다.)

1.9. 예상 입찰가

본건의 인수해야 할 임차인의 보증금은 295,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 320,000,000원 내외로 추정됩니다.

매수인이 부담해야 할 총액은 낙찰가 + 인수 보증금입니다.

따라서, 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 부담액 = 낙찰가 + 295,000,000원

시장 가치 (약 320,000,000원) ≥ 낙찰가 + 295,000,000원

낙찰가 ≤ 320,000,000원 - 295,000,000원

낙찰가 ≤ 25,000,000원

이는 매우 낮은 금액이며, 실제 경매에서는 경쟁이 없을 가능성이 높습니다.

매수인의 총 부담액이 320,000,000원을 넘지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 하므로, 25,000,000원 이하 로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 임차인 보증금 인수액이 매우 크고, 배당받지 못할 경우 추가 인수액이 발생할 수 있다는 점을 감안하여, 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.