나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7828 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 325-1 비스타케이올래 3층327호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서문로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
기호(2) : 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 "제주월드컵경기장" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.
기호(2) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층-지상10층 내 제3층 제327호로서,
(사용승인일자 : 2017.02.22)
외벽 : 제주석, 스타코, 징크패널 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층-지상10층 내 제10층 제1001호로서,
(사용승인일자 : 2018.06.22)
외벽 : 제주석, 드라이비트 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 숙박시설.
기호(2) : 숙박시설.

설비내역

기호(1) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.
기호(2) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.
기호(2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접함.
기호(2) : 북측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경7828 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 325-1 비스타케이올래 3층327호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 4.50㎡ (1.36평)

* 토지지분: 4.497㎡ (1.36평)

* 건물면적: 18.24㎡ (5.52평)

* 건물지분: 18.24㎡ (5.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 나O (나OOOOOO)

* 사용승인일자: 2017년 02월 22일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 (지하2층-지상10층 내 제3층 제327호)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서귀포시 서귀동 "서문로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 나O (나OOOOOO)

* 말소기준권리: 갑11) 나주시산림조합의 가압류 (2024년 02월 19일 접수)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 존재

* 임차인 현황:

* 임차인: 차 (차상민)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 05월 31일

* 확정일자: 2021년 05월 31일

* 배당신고일자: 2024년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 등기부채권 총액: 68,932,651원 (단, 이는 말소기준권리 이하의 채권 총액으로, 대항력 있는 임차인의 보증금과는 별개로 고려해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주요 시설 접근성: "서문로터리"가 인근에 있으며, 제주월드컵경기장도 멀지 않은 거리에 위치합니다.

* 업종 분포: 숙박시설이 다수 존재할 것으로 예상되며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선 등을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 서귀포시 중심 상업지역에 위치하여 행정, 금융, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 50,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역 외 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 지구 지정으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 숙박시설 용도: 현재 숙박시설로 이용 중이나, 향후 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

제주 서귀포시 서귀동에 위치한 본 물건은 역세권(서문로터리 인근)에 준하는 좋은 입지를 갖춘 숙박시설입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 관광 중심지라는 이점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 위험과 더불어, 여러 토지 이용 제한 사항은 신중한 검토를 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시 중심 지역의 우수한 입지적 장점

* 관광 수요를 바탕으로 한 안정적인 숙박시설 운영 가능성

* 임차인 보증금 인수를 고려하더라도 시세 대비 저평가 가능성 탐색

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 인수 보증금: 50,000,000원

* 산정 기준가: 감정가 - 인수 보증금 = 73,000,000원

* 참고: 상기 산정 기준가는 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 금액을 단순 계산한 것으로, 실제 투자 시에는 물건의 현황, 시장 가치, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.