나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4521 [2] 부산광역시 강서구 범방동 1664 답 경매
매각기일: 2025-12-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4521 [2] 부산광역시 강서구 범방동 1664 답 경매
- 사건번호: 2024타경4521
- 주소: 부산광역시 강서구 범방동 1664
- 감정가: 425,250,000원
- 최저가: 145,861,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 답
부산서부지원 경매2계 2024타경4521 | 소재지: 부산광역시 강서구 범방동 1664 | 감정가: 425,250,000원 | 최저가: 145,861,000원 | 용도: 답
1. 부산서부지원 2024타경4521 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산서부지원 2024타경4521 (2)
소재지: 부산광역시 강서구 범방동 1664
용도: 답 (논)
감정가: 425,250,000원
토지면적: 3150.00㎡ (약 953.48평)
토지 지분율: (제공된 '315000'은 지분율로 보기 어려우며, 면적을 기준으로 단독 또는 전체 소유로 간주될 가능성이 높습니다.)
건물면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 9.00㎡ (단, 제시외 창고(ㅂ)는 매각에서 제외)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 구OO
채무자: 주OOOOOO
채권자: 다OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 입지조건
물건은 부산광역시 강서구 범방동에 위치하고 있으며, "가동회관" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite: PROVIDED]
주위 환경은 단독주택, 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: PROVIDED]
교통 상황 측면에서는, 해당 토지까지 차량 접근이 불가능하나 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: PROVIDED]
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자가 소유권을 가진 부동산을 대상으로 합니다.
소유자는 구OO이며, 채무자는 주OOOOOO, 채권자는 다OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 을구 3번의 구분지상권 설정 등기(2016.08.25. 등기)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
그 외 특이사항으로는 분묘기지권의 성립 가능성이 있으며, 이는 육안으로 확인되지 않는 분묘에 의해 발생할 수 있습니다.
1.4. 상권분석
물건이 소재한 부산광역시 강서구 범방동 일대는 주거용 건물(단독주택), 농경지, 소규모 공장 및 창고, 자연림 등이 혼합되어 있는 지역적 특성을 보입니다.
이는 전형적인 농촌 지역의 모습과 함께 일부 산업 활동이 이루어지는 복합적인 상권으로 이해할 수 있습니다.
대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 밀집해 있지 않으며, 상대적으로 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 농경지로서의 성격이 강하며, 주거지와의 접근성이나 편의 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.
가장 가까운 편의 시설이나 관공서 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.
강서구청 등 주요 행정기관과의 거리를 고려할 때, 도심 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.
1.6. 잠재적 리스크
토지 취득을 위해서는 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 조건입니다.
본 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 행위 시 인접 토지와의 협의 또는 통행로 확보가 필수적입니다.
일부 토지가 '일반철도' 저촉 지역에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
육안으로 확인되지 않는 분묘로 인해 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 소유권 행사 및 향후 개발 시 분쟁 소지가 될 수 있습니다.
을구 3번의 구분지상권 등기가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 영향을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.
일부 제시외 창고(ㅂ)는 매각 대상에서 제외되므로, 현황과 매각 대상 범위를 명확히 구분해야 합니다.
현재 토지 일부는 수종미상 채소류 경작 중이며, 나머지는 묵전(농사를 짓지 않고 휴경 중인 땅)으로 이용되고 있어, 토지 활용도가 높지 않은 상태입니다.
주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 개발제한구역 및 농경지, 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 향후 개발 가능성 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
1.7. 종합 의견
본건은 부산광역시 강서구 범방동에 위치한 농경지(답)로, 토지면적은 3150.00㎡(약 953.48평)입니다. 감정가는 425,250,000원입니다.
입지적으로는 전형적인 농촌 지역과 소규모 공장 등이 혼재된 환경이며, 차량 접근성은 다소 제한적입니다.
권리 관계에서는 을구 3번 구분지상권 인수, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 일반철도 저촉 등 여러 제약 사항이 존재합니다.
가장 큰 유의사항은 농지취득자격증명 제출 의무이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 결과가 발생합니다.
토지의 활용도를 높이기 위해서는 농지 취득 자격 요건 충족, 통행로 확보, 권리 관계(구분지상권, 분묘기지권)에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
장점:
부산 강서구라는 지리적 이점 (향후 개발 가능성 내포)
상대적으로 넓은 토지 면적 (약 953.48평)
단점 및 주의사항:
엄격한 농지취득자격증명 필요 (가장 큰 진입 장벽)
맹지로서의 한계 및 통행로 확보 문제
인수되는 구분지상권 및 분묘기지권이라는 권리 리스크
일반철도 저촉으로 인한 토지 이용 제한
현 상태로는 낮은 활용도 (묵전, 경작지)
투자 고려사항:
농업 경영 계획이 명확하고 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 자격을 갖춘 투자자에게 적합합니다.
장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 보고 투자하거나, 해당 토지의 특정 용도(예: 농업, 일부 개발)에 맞는 활용 계획을 수립할 수 있는 경우 고려해볼 만합니다.
권리 관계 및 토지 이용 제한에 대한 전문가의 면밀한 사전 조사가 필수적이며, 리스크를 충분히 감수한 후 신중한 접근이 요구됩니다.
법원 정보
부산서부지원 경매2계