나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4620 [16] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 사상역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건물내 제2층 제202호외 14개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 ,승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경4620 (16)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층906호

용도: 아파트

감정가: 114,000,000원

면적:

* 토지면적: 3.67㎡ (약 1.11평)

* 토지 지분: 3.667202501880557㎡ (약 1.11평)

* 건물면적(전용면적): 17.12㎡ (약 5.18평)

* 건물 지분: 17.12㎡ (약 5.18평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 명확히 구분하기 어려움.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 괘법동은 사상구 내에서도 상업 중심지로 교통이 매우 편리하며 지가가 높은 지역으로 알려져 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부산 지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태: 본건은 총 15층 건물 중 9층에 위치하며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샷시입니다.

* 토지 이용 상태: 인접 토지와 함께 3필지의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 상황: 부동산 강제경매 사건으로, 채권자 이OO에 의해 신청되었습니다. 중복 병합 사건으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2024년 6월 19일 접수된 한경엽 채권자의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임현신

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-11

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리 분석:

* 을구 1번: 주택임차권, 임현신, 100,000,000원 (2024-06-11 등기) - 인수 대상

* 갑구 5번: 강제경매, 한경엽, 164,155,616원 (2024-06-19 등기) - 말소 기준 권리

* 기타 압류 등기(국민건강보험공단, 사상구)는 말소될 예정입니다.

* 특이사항: 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 용도: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 주변 시설: 사상초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 대중교통 시설(사상역, 버스정류장) 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 대중교통 접근성: 부산 지하철 2호선 사상역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 교육 시설 접근성: 사상초등학교가 도보 거리 내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 사상역 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 현재 등기부상 존재하는 임현신 임차인의 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금: 100,000,000원)

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무시설이 혼합된 지역으로, 소음이나 교통량 증가 등 도시 생활의 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 사상구 괘법동에 위치한 파크블루11차 아파트 물건으로, 사상역 역세권이라는 뛰어난 교통 요충지에 자리하고 있습니다. 사상초등학교 인접 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 하지만 1억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 매수 시 해당 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 더불어 중복 병합 사건으로 인한 절차적 복잡성과 일반상업지역 등 다양한 도시계획적 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요충지: 사상역 역세권으로 향후 교통망 확충 시 수혜 기대.

* 소형 면적 구성: 17.12㎡(약 5.18평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수익형 투자나 실거주용으로 적합할 수 있습니다.

* 상업지역 인접: 주변 상업시설과의 시너지 및 향후 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰자가 인수해야 하는 임차보증금 100,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 감정가 114,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 추가적인 주변 시세 조사 및 권리 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.