나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4620 [11] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 7층710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 사상역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건물내 제2층 제202호외 14개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 ,승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 270-9번지 파크블루11차 7층710호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경4620 (11)이며, 감정가는 132,000,000원입니다.

토지 면적은 4.09㎡ (약 1.24평)이고, 건물 면적(전용면적)은 19.09㎡ (약 5.77평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OO이며, 해당 물건은 중복병합사건으로 분류되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 15층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축구조: 철근콘크리트구조의 15층 건물로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 하부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샷시로 시공되었습니다.

토지이용: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

도로접면: 본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 6일 이희찬(채권자 이OO)의 강제경매개시결정 (채권액: 124,776,985원)이 본건의 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 등기부등본상의 갑구4, 갑구6, 갑구7, 갑구8, 갑구9의 권리(주식회사파크블루의 신탁등기말소, 각종 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 최민혁 (최 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 4일

대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원

주의사항: 비록 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 임대차 관계의 상세 내용(차임 지급 여부 등)은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다.

인근에 사상초등학교가 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족시키고 있습니다.

사상역은 부산 지하철 2호선과 김해경전철 환승역으로, 교통의 요지로서 광역 접근성이 우수하며, 이를 기반으로 한 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 대형마트, 병원, 공공시설 등은 차량 이동 시 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 사상역 및 김해경전철 환승역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

교육: 본건 남동측 인근에 사상초등학교가 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 사상역 주변으로 상업시설이 발달해 있어 식당, 카페, 은행 등을 이용하기 편리합니다.

주거환경: 아파트와 오피스텔이 혼재된 지역으로, 비교적 젊은 층 유입이 많은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최민혁(최 ) 임차인은 2022년 5월 4일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

중복 병합 사건: 본건은 중복 병합 사건으로, 여러 경매 사건이 묶여 진행되는 상황입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있으나, 채권 채무 관계를 일괄 정리하는 과정일 가능성이 높습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 재개발 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건축물 정보의 불일치 가능성: 표제부 JSON의 'hoCnt'(건물 내 호실 수) 수치가 42개로 기재되어 있으나, 본건 물건 번호가 710호인 점 등을 고려할 때, 해당 수치가 건물 전체 호실을 정확히 반영하는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 실제 현황과 공부상의 차이로 이어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 소형 아파트로, 사상역 역세권이라는 뛰어난 교통 입지와 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 19.09㎡의 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 1억 3천 2백만원으로 책정되어 있어, 소액 투자 또는 실거주 목적 접근을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 중복 병합 사건이라는 점은 주의 깊은 권리 분석 및 명도 계획 수립을 요구합니다. 다양한 토지 이용 계획상 제한 지역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서의 개발이나 활용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

탁월한 교통 입지: 부산 지하철 2호선 및 김해경전철 환승역인 사상역 인근으로, 광역 교통망 접근성이 매우 우수합니다.

역세권 소형 아파트: 소액 투자로 접근 가능한 역세권 소형 주거 공간이라는 희소성이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 사상구는 낙후된 공업지대 재생 및 스마트시티 조성 등 도시 재생 사업이 추진되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 사상역 주변 상업 시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 132,000,000원입니다.

현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

본 물건의 소형 면적(19.09㎡)과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 그리고 중복 병합 사건이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준의 입찰가를 제안합니다.

최근 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근을 위해, 본건의 예상 입찰가는 93,000,000원 ~ 112,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.