나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4620 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 사상역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건물내 제2층 제202호외 14개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 ,승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층211호

1.2. 건물명

파크블루11차

1.3. 용도

아파트

1.4. 토지면적

4. 16㎡ (약 1.26평)

1.5. 건물면적(전용면적)

19. 43㎡ (약 5.88평)

참고: 제공된 정보에는 전용면적만 명시되어 있으며, 분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 감정가

125,000,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 사건번호

부산서부지원 2024타경4620 (3)

1.10. 채권자

이OO

1.11. 건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제211호

1.12. 사용승인일

2021년 03월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지역입니다.

2.3. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.4. 도로

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 11월 06일자 이희찬의 강제경매개시결정(채권금액 124,776,985원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 본 경매로 인해 말소될 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류) 및 을1(주택임차권) 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 아래 임차인 관련 특이사항을 반드시 참조하시기 바랍니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 백미정 (마스킹: 백 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 15일

* 대항력: 있음

* 비고:

- 본 물건 명세서 상 임차인 백미정은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 통상적인 임대차 관계와는 다른 특이사항이 존재합니다.

- 등기부등본 상 백미정의 주택임차권(을1)은 115,000,000원의 권리금액으로 등기되었고 확정일자는 2021년 08월 27일이나, 해당 권리가 '말소' 처리된 것으로 기재되어 있습니다.

- 현재까지의 법원 감정 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

- 그러나 임차인의 '대항력 있음' 표시와 등기된 115,000,000원의 임차권 정보가 존재하므로, 실제 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.5. 특이사항

본 건은 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 교통 편의성

지하철 2호선 사상역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 주요 지역 접근성 또한 우수합니다.

4.3. 잠재력

사상역을 중심으로 한 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

사상초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주차

건물 내 기계식 주차설비가 갖추어져 있어 주차 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

대항력 있는 임차인 백미정씨의 보증금 0원 신고와 115,000,000원 등기된 임차권의 '말소' 처리, 그리고 '대항력 있음'이라는 상반된 정보로 인해 실제 인수해야 할 보증금 발생 가능성 및 명도 관련 분쟁 위험이 존재합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. 소형 면적

전용면적 19.43㎡ (약 5.88평)으로 면적이 매우 작아, 주거 목적 외의 활용에는 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

비행안전구역, 상대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기계식 주차

기계식 주차설비는 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 차량 규격에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 중복병합사건

다수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 관련 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 교통 요충지인 사상역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성 또한 양호합니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 백미정씨 관련 불확실성입니다. 등기부 상 임차권이 말소 처리되었고 보증금이 0원으로 신고되었음에도 대항력이 있다는 점은, 낙찰자가 명도 과정에서 보증금 115,000,000원을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 이러한 임차인 관련 위험을 면밀히 검토하고, 소형 면적 및 일부 토지이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 교통 접근성

지하철 2호선 사상역과 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 생활 편의 인프라

사상초등학교 및 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

8.3. 소액 투자 가능성

감정가는 1억 2천 5백만원이나, 임차인 관련 리스크로 인해 실제 입찰가는 상당히 낮아질 수 있어 소액으로 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다. (단, 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 125,000,000원입니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 백미정씨의 경우 115,000,000원의 임차권 등기 내역이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 금액입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가에서 이러한 임차인 관련 예상 인수 보증금(115,000,000원)을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

최종 입찰가는 수익률, 임대 가능성, 명도 비용, 잠재적 법적 분쟁 비용 등 모든 관련 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가 산정은 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사와 법률적 검토를 추가로 진행하신 후 결정하시기를 권장합니다.

주변 지역에서 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.