나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110525 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "사상역", 부산김해경전철 "사상역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 2층 208호로서,
(사용승인일:2021.03.11)
외벽 : 하부 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9, 270-19, 270-22 : 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층 208호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5.57㎡ (약 1.68평)

건물면적: 25.99㎡ (약 7.86평)

토지지분: 5.567207536441336㎡

건물지분: 25.99㎡

감정가: 168,000,000원

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 2층 208호

사용승인일: 2021년 03월 11일

총 세대수: 112세대 (본 건물 기준)

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 105m, 최고높이 145m)

* 상대보호구역

* 비행안전제6구역

1.5. 이용상태 및 공부와의 차이

공부상 아파트로 이용 중이나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "사상초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 2호선 "사상역"과 부산김해경전철 "사상역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 다수의 시내버스 정류장도 소재합니다.

2.3. 도로접근성

본건은 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(2023.10.23.등기)이 있으며, 갑구 5번 강제경매(2024.10.04.접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권: 신승용, 보증금 170,000,000원. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

갑구 5번 강제경매 등기 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신 용

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 09월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (보증금 전액)

* 임대관계: 미상

3.5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권이전3번 신탁등기말소(주식회사파크블루) 기록이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 괘법동은 사상역을 중심으로 상업지역이 발달해 있으며, 근린생활시설, 대형마트(이마트, 홈플러스), 쇼핑몰(르네시떼, 애플아울렛) 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 지역 잠재력

사상역은 부산 도시철도 2호선, 부산김해경전철, 그리고 향후 개통 예정인 도시철도 5호선까지 트리플 역세권이 될 예정이며, 부산서부시외버스터미널이 인접하여 서부산권의 교통 및 상업 중심지로서의 역할이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 사상초등학교가 위치하며, 사상고등학교, 덕포여자중학교, 신라대학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통

더블 역세권(사상역)과 다수의 시내버스 노선으로 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.4. 주요 설비

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 신 용 씨에게 보증금 170,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 비용입니다.

6.2. 내부 이용상태 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 점유 여부, 하자 등을 정확히 파악하지 못했습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인의 임대 관계가 현재 미상으로 확인되어, 추후 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 아파트로, 사상역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 170,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가는 168,000,000원이지만, 실제 총 취득 비용은 입찰가 외 인수 보증금을 포함하므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다. 주변 지역은 상업 및 교통의 중심지로 개발 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2021년 사용승인)

* 사상역 더블 역세권 (부산 2호선, 부산김해경전철) 인근 입지

* 사상구 내 상업 및 교통의 중심지로 성장 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

인수 보증금: 170,000,000원 (매수인 부담)

예상 입찰가: 168,000,000원 (감정가 기준)

최종 실 취득 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (170,000,000원)

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합산하여 고려해야 합니다.

* 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

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