나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110303 [1] 부산광역시 서구 남부민동 196-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110303 [1] 부산광역시 서구 남부민동 196-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경110303
• 주소: 부산광역시 서구 남부민동 196-2
• 감정가: 25,200,000원
• 최저가: 8,644,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

부산서부지원 경매2계 2024타경110303 | 소재지: 부산광역시 서구 남부민동 196-2 | 감정가: 25,200,000원 | 최저가: 8,644,000원 | 용도: 대지

1. 부산서부지원 2024타경110303 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110303 (1)

소재지: 부산광역시 서구 남부민동 196-2

용도: 대지

감정가: 25,200,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.09평)

토지 지분율: 4000 (100%로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 27.30㎡ (약 8.26평, 조적조 슬래브지붕 단층 주택)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립 여지 있음

***

1.2. 입지조건

본건 토지는 부산광역시 서구 남부민동 소재 "남부민초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 기존 주택가 지역입니다. 차량 접근이 다소 제한적이며, 인근에 마을버스 정류장이 있으나 고지대에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 서측으로는 약 1~2m 폭의 좁은 도로에 접해 있습니다.

***

1.3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(이OO)으로 기재되어 있어, 복잡한 내부 관계나 채무 상황이 있을 수 있습니다. 가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권 성립 여지 있음'이라는 점입니다. 이는 토지 지상에 소유자가 다른 건물(본건의 경우 제시외 건물)이 존재할 경우, 해당 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법정 권리(지상권)를 주장할 수 있음을 의미합니다. 특히, '매각에서 제외하는 지상 건물'이라는 문구는 이 제시외 건물이 토지와 별도로 매각 대상에서 제외되었음을 시사하며, 이로 인해 법정지상권의 성립 가능성이 높아집니다. 따라서 낙찰자는 토지를 취득하더라도 해당 건물로 인해 토지의 사용·수익에 제약을 받을 수 있습니다.

***

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 남부민동 지역은 전통적인 주거 지역으로, 복잡한 도심 상업지역과는 거리가 있습니다. 주변에 소규모 점포들이 있으나, 이는 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 편의시설 수준으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 상권과는 거리가 멀어, 투자 가치가 있는 상권 자체의 매력은 높지 않습니다.

***

1.5. 생활정보

단지 내 기본적인 생활 편의 시설은 지역 단위로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 남부민초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호할 수 있습니다. 다만, 차량 접근의 불편함과 대중교통의 한계는 생활의 편리성에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

***

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 매각에서 제외된 제시외 건물(조적조 슬래브지붕 단층 주택)이 토지에 미치는 영향이 크며, 이로 인해 토지를 낙찰받더라도 건물 철거나 사용에 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 제시외 건물의 소유 관계, 정확한 면적 및 경계에 대한 추가적인 재확인이 필수적입니다. 토지 자체 면적이 40㎡로 협소하며, 고지대 위치와 좁은 도로 접면 등 접근성이 떨어지는 점도 단점으로 작용할 수 있습니다.

***

1.7. 종합 의견

본 건은 '공유물분할을 위한 경매'와 '법정지상권 성립 여지'라는 복합적인 권리 관계를 가진 토지입니다. 제시외 건물의 존재 및 이로 인한 법정지상권 문제는 낙찰 후 토지의 활용에 중대한 제약을 가할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 분석과 법률 검토가 반드시 필요합니다. 감정가는 이러한 제약 사항들을 고려하여 책정된 것으로 보입니다.

***

1.8. 투자 포인트

1. **법정지상권 문제 해결 시:** 만약 제시외 건물의 법정지상권 문제를 원만하게 해결하거나, 건물 소유주와의 협상을 통해 토지 사용에 대한 합의를 도출할 수 있다면, 저평가된 토지로서의 가치를 확보할 수 있습니다.

2. **재건축/재개발 가능성 (장기적 관점):** 비록 현재는 낡은 주택가 지역이지만, 장기적으로 지역 개발 계획이 있을 경우 소형 토지로서의 가치가 부각될 수 있습니다. 다만, 이는 매우 불확실하며 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

3. **철저한 현장 조사:** 제시외 건물의 현황, 소유 관계, 법정지상권 성립 여부 등을 전문가와 함께 면밀히 조사하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

***

1.9. 주변 시설 확인 (네이버 지도 기준)

부산광역시 서구 남부민동 196-2 주변을 지도상으로 확인한 결과, 인근에 남부민초등학교, 남부민2동 행정복지센터, 부산남부민동우체국 등이 위치하고 있습니다. 생활 편의 시설로는 소규모 마트, 슈퍼 등이 확인되며, 일반적인 주거 지역의 형태를 띱니다. 특별히 지도상으로 인접하여 확인되는 혐오 시설이나 유해 시설은 나타나지 않습니다. 다만, 해안가와 가까운 지역적 특성상 해양 관련 시설이나 항구 지역의 영향이 있을 수 있으나, 해당 지번 자체의 직접적인 영향은 적어 보입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계