나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111894 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 208동 22층2203호 아파트 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111894 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 208동 22층2203호 아파트 경매
- 사건번호: 2024타경111894
- 주소: 부산광역시 사상구 엄궁북로 62, 208동 22층2203호 (엄궁동,엄궁롯데캐슬리버)
- 감정가: 393,000,000원
- 최저가: 275,100,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 아파트
부산서부지원 경매2계 2024타경111894 | 소재지: 부산광역시 사상구 엄궁북로 62, 208동 22층2203호 (엄궁동,엄궁롯데캐슬리버) | 감정가: 393,000,000원 | 최저가: 275,100,000원 | 용도: 아파트
1. 물건 보고서
1.1. 물건 개요
사건번호는 부산서부지원 2024타경111894 (1)이며, 용도는 아파트입니다.
소재지는 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 208동 22층 2203호입니다.
본건은 철근콘크리트구조의 29층 아파트 중 22층에 위치하는 공동주택입니다.
감정가액은 393,000,000원으로 책정되었습니다.
매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.
1.2. 면적 정보
토지면적 (대지지분)은 $38.49 \text{m}^2$ (약 11.64평)입니다.
건물면적 (전용면적)은 $84.99 \text{m}^2$ (약 25.71평)입니다.
공급면적은 약 $112 \text{m}^2$ (구 34평형)으로 추정됩니다.
제시외면적은 토지, 건물 모두 $0.00 \text{m}^2$입니다.
1.3. 채무 및 권리 관계 요약
소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.
이는 소유자가 채무를 이행하지 못하여 진행되는 임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.
임대차 관계는 미상이며, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수입니다.
2. 입지 분석
2.1. 주변 환경 및 교통
본건은 엄궁초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.
주위 환경은 감정평가서상 '보통' 수준으로 평가되어 있으며, 일반적인 아파트 단지 생활권입니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.
2.2. 건물의 현황 및 이용 상태
건물은 29층 중 22층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호한 로열층 물건에 해당합니다.
내부는 벽지 도배 및 샷시창 구조이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.
2.3. 토지 현황 및 규제 사항
토지는 2필지가 일단지를 이루어 아파트 부지로 이용 중이며, 서하향 경사지를 평탄하게 택지 조성한 부정형의 토지입니다.
토지 이용 계획상 기호1(725) 및 기호2(726) 모두 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 등에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
특히, 기호1 및 기호2 모두 **정비구역(엄궁지구 주택재건축정비구역)**에 포함되어 있어 향후 개발에 따른 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.
또한, 학교 인근으로 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 명도 책임
본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.
말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.
다만, 현재 소유자(채무자) 박OO이 점유하고 있을 가능성이 높으므로, 낙찰 후 명도 과정이 필요하며, 명도 난이도는 '보통' 수준으로 예상됩니다. (소유자 점유 시 인도명령 대상)
임대차 관계는 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4. 상권 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.
엄궁동 일대는 아파트 단지들이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준한 곳입니다.
대규모 상권보다는 단지 중심의 소규모 생활 상권 형태를 띠고 있습니다.
4.2. 생활 정보 및 혐오 시설
교육 시설로는 '엄궁초등학교'가 인근에 있어 학군 이용이 용이합니다.
주변에 특별한 대규모 혐오 시설은 보고되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준으로 일반적인 아파트 거주에 적합합니다.
5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트
5.1. 잠재적 리스크
임대 관계 미상: 낙찰 후 점유 관계(임차인 유무)에 따라 명도 리스크 및 추가 비용(협의 이사비 등)이 발생할 수 있습니다.
정비구역 지정: 주택재건축정비구역 지정은 장기적으로 호재이나, 단기적으로는 규제 및 사업 진행 속도에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.
5.2. 투자 포인트
로열층: 29층 중 22층에 위치하여 선호도가 높은 층수입니다.
대단지 아파트: 엄궁롯데캐슬리버는 대단지 아파트로 관리비 효율성 및 주거 선호도가 높습니다.
재개발/재건축 잠재력: **엄궁지구 주택재건축정비구역**에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 토지(대지지분) 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
**우량 대지지분:** $38.49 \text{m}^2$ (약 11.64평)의 대지지분은 재건축 시 상당한 가치를 가집니다.
6. 종합 의견 및 투자 전략
본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 엄궁롯데캐슬리버의 로열층 아파트로, 실거주 목적 및 장기적인 투자 목적으로 모두 고려할 가치가 있습니다.
소유자가 채무자인 임의경매 사건으로 권리 분석은 비교적 단순하며, 면적 및 층수 모두 선호도가 높은 물건입니다.
주변 환경은 양호하고 제3종일반주거지역 및 정비구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승 여력이 높습니다.
경쟁이 치열할 수 있으므로, 감정가(393,000,000원)를 기준으로 인근 실거래가 및 매물 호가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.
입찰 전 반드시 현장 조사 및 임대차 관계 확인을 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.
법원 정보
부산서부지원 경매2계