나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111597 [1] 부산광역시 사하구 다대동 580-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 다대포항역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약3미터 폭의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 상대보호구역, 비행안전구역 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 보록크조 스레트가 평가건으로,
(사용승인일 : 1975.01.14.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시이중창 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

소규모의 부합물 및 종물로 보이는 부분이 일부 소재하나 규모나 용도로 보아 본건에 미치는 영향이 미비하여 본건 평가에 포함해서 평가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경111597 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 580-5

물건종별: 단독주택

감정가: 309,000,075원 (약 3억 9백만 원)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (김성환)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 228.00㎡ (약 69.0평)

건물 면적: 131.57㎡ (약 40.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1975년 01월 14일 (건축물 연식: 약 51년)

건물 구조: 블록조 스레트 지붕

건물 용도: 단독주택

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산지하철 1호선 다대포항역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 및 지형

토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지이며, 현재 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4. 도로 상태

본건 토지는 북측으로 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역

* 비행안전구역

1.2. 권리분석

1.2. 1. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.2. 2. 말소기준권리

등기부 요약 상 말소기준권리는 을7 (근저당권, 동래농업협동조합, 접수일자 2022-02-04)입니다. 이보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김성환

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이성길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2024-08-13

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

1.2. 4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 참고: 임차인 김성환의 경우 30,000,000원의 보증금이 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. (정확한 권리관계는 추가 확인 필요)

1.2. 5. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 210,000,000원

건물 등기부채권 총액: 216,024,544원

총합계 (등기부상 채권액): 약 426,024,544원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석 (인근 연립, 다세대, 빌라 정보 기반)

제공된 JSON 정보는 본건과 동일한 단독주택이 아닌 연립 및 다세대 주택의 최근 거래 사례를 포함하고 있어, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 사례 1: 부산광역시 사하구 다대동 931-4 (다세대, 38.01㎡, 1990년식) - 2026년 3월 3.5억 거래. ㎡당 약 921만 원.

* 사례 2: 부산광역시 사하구 다대동 1094-2 (다세대, 24.01㎡, 2002년식) - 2026년 7월 3.9억 거래. ㎡당 약 1624만 원.

* 사례 3: 부산광역시 사하구 다대동 930 (연립, 42.75㎡, 1991년식) - 2026년 7월 9.0억 거래. ㎡당 약 2105만 원.

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 228.00㎡ (약 69평)으로 넓은 편입니다. 건물은 1975년에 건축되어 연식이 오래되었으나, 토지의 가치에 따라 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 인근의 아파트 및 근린생활시설 등은 생활 편의성을 높여주며, 지역 가치를 지지하는 요인으로 작용합니다.

1.3. 2. 예상 시세

건축 연도가 오래된 단독주택의 경우, 토지 가치가 중요하게 평가됩니다. 본건의 감정가는 309,000,075원으로, 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 거래가는 시장 상황 및 건물 상태에 따라 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 시설

본건 북측 인근에 다대고등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

1.4. 2. 편의 시설

주거지 인근으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 교통 시설

부산지하철 1호선 다대포항역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 양호합니다.

1.4. 4. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변은 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 특성상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건축물 노후화

건물 사용승인일이 1975년으로, 건축 후 약 51년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 비행안전구역

토지이용계획상 비행안전구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 임차인 권리사항

제공된 정보상 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 30,000,000원이 존재합니다. (권리분석 결과는 0원 인수이나, 실제 현황 파악 및 명도 진행 시 특이사항 발생 가능성 유의)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 환경 또한 비교적 안정적인 편입니다. 다만, 건물의 노후화와 비행안전구역 편입은 향후 재건축 또는 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 규모에 대한 확인 및 명도 과정에서의 발생 가능한 변수를 염두에 두어야 합니다. 전반적으로 토지의 가치를 중심으로 평가해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (228.00㎡)을 통한 잠재적 가치 상승 기대 (재건축, 증축 등)

* 부산지하철 1호선 다대포항역 인근으로 대중교통 편리

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 지역 가치 유지

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 309,000,075원입니다.

주변의 연립, 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 본건은 단독주택으로서 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다. 건물의 연식(1975년 준공)이 오래된 점을 감안하더라도, 228㎡의 넓은 토지 면적을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로는 감정가의 105% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 309,000,075원 ~ 340,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 면밀한 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다. (임차인 김성환의 보증금 30,000,000원은 대항력 없음으로 인해 매수인에게 인수되지 않는 것으로 간주)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.