나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2182 [1] 울산광역시 남구 신정동 164-10 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2182 [1] 울산광역시 남구 신정동 164-10 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경2182
• 주소: 울산광역시 남구 신정로 112
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매4계 2024타경2182 | 소재지: 울산광역시 남구 신정로 112 | 감정가: 2,197,761,220원 | 최저가: 753,832,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2182 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 164-10

용도: 근린생활시설 (현황 3층 일부 주거용)

감정가: 2,197,761,220원

토지면적: 388.10㎡ (약 117.4평)

건물면적: 681.21㎡ (약 206.1평)

제시외 건물 면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정보 보호를 위해 일부 비공개)

특이사항: 유치권 (부존재 확정 판결 있음), 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 현황 3층 일부 주거용, 유치권 부존재 확정 판결 (울산지방법원 2024가단131599), 특별매각조건 (보증금 최저매각가의 30%)

1.2. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산공업고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 담보권 실행에 의한 매각입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 유치권 관련 내용입니다. 최초 주식회사 한미시스템으로부터 공사대금 397,262,466원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 울산지방법원 2024가단131599 판결을 통해 유치권이 부존재함이 확정되었습니다. 이는 본건 취득 시 유치권으로 인한 부담이 없다는 것을 의미하므로 매우 긍정적인 요소입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부상 면적 외에 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가의 30%이므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다. 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 지정되어 있으며, 실제로는 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물의 3층 일부는 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 주택가와 상가가 혼합된 형태로, 상권 형성에 필요한 기본적인 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 근린생활시설로서의 잠재력과 함께, 3층 주거 부분은 추가적인 수익 창출 가능성을 보여줍니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 지상 3층으로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시로 설치되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 설비가 구비되어 있으며, 특히 3층 주거용 부분에는 바닥 난방 설비가 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.6. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 "울산공업고등학교"가 위치하여 학생들을 대상으로 하는 유흥업소 등 학생 유해 업종이 있을 수 있으므로, 이 점은 참고하여 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 용도의 차이입니다. 공부상 전체가 근린생활시설로 되어 있으나, 현황 3층 일부가 주거용으로 사용 중이므로, 향후 건축물대장 상 용도 변경이나 이행강제금 부과 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유치권 부존재 확정 판결은 긍정적이나, 관련 소송 과정에 대한 추가적인 확인이 있다면 더욱 확실한 판단을 할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 요지에 위치한 근린생활시설 건물로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 유치권이 부존재함이 확정 판결로 입증되어 권리상 안전성이 확보된 점이 큰 장점입니다. 토지 및 건물 면적 또한 적절하며, 주상복합 형태의 이용 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이에 대한 사전 확인 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 유치권 부존재 확정 판결로 인한 권리관계의 안전성 확보.

* "울산공업고등학교" 인근의 안정적인 입지 조건.

* 근린생활시설 및 주거용으로의 복합적인 활용 가능성.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능.

* 지역 내 잠재적 개발 가치 상승 기대.

법원 정보

울산지방법원 경매4계