나이스옥션 법원경매 울산 2024타경102624 [1] 경상남도 양산시 명곡동 산71-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경102624 [1] 경상남도 양산시 명곡동 산71-2 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경102624 | 소재지: 경상남도 양산시 명곡동 산71-2 | 감정가: 2,600,076,320원 | 최저가: 1,274,037,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경102624 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지 매각(일괄 매각)이며, 채권자는 정OO, 소유자는 엄OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 양산시 명곡동 산71-2 외 다수 필지입니다.

용도는 임야가 주를 이루지만, 현황은 체육시설부지, 도로, 잡종지 등으로 이용되고 있습니다.

총 토지면적은 30,144.00㎡ (약 9,118.56평)이며, 감정가는 2,600,076,320원입니다.

특이사항으로 중복사건이며, 건물을 포함한 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 양산시 명곡동에 소재하며, 동원과학기술대학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주로 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

차량 출입이 가능하고 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변은 동원과학기술대학교가 위치하고 있어 대학 관련 시설 및 기본적인 생활 편의 시설이 형성되어 있을 수 있습니다. 다만, 본건 자체가 임야 및 체육시설 부지로 이용되는 지역에 인접해 있어, 도심지의 상권과는 거리가 있습니다.

생활정보 측면에서 명확한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변이 산지와 혼재된 구역이므로 소규모 자연 발생 묘지 등이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전부(일괄 매각)입니다.

채무 관계에 의해 진행되는 강제경매이므로 매각으로 소유권이전과 동시에 모든 채권은 소멸되며, 권리상 낙찰자가 인수할 위험은 적습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 분석

1. 일괄매각: 전체 필지를 한 번에 매각하는 방식이므로, 일부 필지의 단독 활용성이나 맹지 여부를 고려하더라도 전체 부지를 통합하여 개발할 능력을 갖춘 투자자에게 유리합니다.

2. 도시계획시설 실효 리스크: 목록 1~6, 13, 14 필지 등은 '골프연습장 부지조성 및 도시계획도로 개설공사' 실시계획(변경) 인가를 받았으나, 도로 일부만 준공되고 나머지는 실시계획 인가가 *실효된 상태*입니다. 향후 공사를 위해서는 재인가를 받아야 하므로, 이 부분에 대한 양산시청 담당 부서의 *사전 확인이 필수적*입니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크이자 향후 개발 가능성의 핵심입니다.

3. 맹지 및 현황도로: 목록 2, 3, 4, 5는 맹지 상태입니다. 반면 목록 6(일부 임야, 일부 현황 도로), 8, 9, 13은 현황 도로로 이용되고 있어 부지의 실제 활용 면적 및 가치에 영향을 미칩니다. 맹지의 개발은 토지 소유자들의 협조 또는 도로 확보 비용을 필요로 합니다.

4. 현황 이용 상태: 기호 1, 3~5는 체육시설 부지, 기호 6, 13은 체육시설 부지 및 현황 도로, 기호 7, 10은 전기타(기타 토지), 기호 8, 9는 현황 도로, 기호 11, 12는 잡종지 상태입니다. 실제 이용 현황과 공부상 지목이 다를 수 있어 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 인허가 리스크

가장 큰 리스크는 기존 도시계획시설(골프연습장 부지 및 도로)의 실시계획 *인가 실효* 문제입니다. 재인가를 득하지 못할 경우, 현황 체육시설 부지로서의 이용은 가능할 수 있으나, 계획했던 규모의 개발이나 도로 확보에 중대한 차질이 발생할 수 있습니다. 이는 투자 회수 기간 및 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

4.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 개발 행위 및 용도 변경에 제한이 따릅니다. 특히 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률이 낮아 고밀도 개발이 어렵습니다.

4.3. 맹지 활용 및 도로 현황

일부 필지(2, 3, 4, 5)가 맹지이므로, 해당 필지들을 활용하기 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설 또는 사용 승낙이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 동원과학기술대학교 인근에 위치하며, 대규모(약 9,118평)의 자연녹지 및 제1종일반주거지역 혼재 토지를 일괄 매입할 기회입니다. 이미 체육시설 부지로 이용 중이거나 계획된 부지였으므로, 기존의 개발 목적(체육시설)을 이어받는다면 상당한 가치가 있습니다.

그러나 기존 실시계획 인가가 실효된 상태라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 해당 부지의 가치는 재인가 가능성 및 개발 계획의 변경 가능 여부에 따라 크게 좌우될 것입니다. 인가 관련 문제를 해결할 수 있는 개발 역량과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 대규모 부지 확보: 양산시 명곡동 내에서 3만㎡가 넘는 대규모 토지를 한 번에 확보하여 통합 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

2. 용도지역 다양성: 자연녹지지역과 함께 주거 개발이 가능한 제1종일반주거지역이 일부 포함되어 있어, 복합적인 토지 이용 계획을 수립할 수 있습니다.

3. 현황 체육시설 이용: 현황 체육시설 부지로 이용 중인 필지들이 다수 포함되어 있어, 관련 업종(골프연습장, 운동 시설 등) 개발 또는 재정비에 유리할 수 있습니다.

4. 감정가 대비 투자 시점: 개발 리스크를 반영하여 경쟁 입찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 향후 개발 인허가 문제 해결 시 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계