나이스옥션 법원경매 상주 2024타경957 [1] 경상북도 상주시 중동면 금당리 839 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경957 [1] 경상북도 상주시 중동면 금당리 839 단독주택 경매

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상주지원 경매1계 2024타경957 | 소재지: 경상북도 상주시 중동면 금당리 839 | 감정가: 314,220,400원 | 최저가: 75,445,000원 | 용도: 단독주택

1. 상주지원 2024타경957 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경957 (1)

소재지: 경상북도 상주시 중동면 금당리 839

용도: 단독주택

감정가: 314,220,400원

토지면적: 3206.00㎡ (약 969.87평)

건물면적: 537.74㎡ (약 162.67평)

건물 제시외면적: 159.00㎡ (약 48.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 방OO

채권자: 도OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 중동면에 위치하며, "다래마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 산간 농촌지대의 형태를 띠고 있습니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 기호(1)은 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 단독주택 및 다가구주택의 건부지로 이용되고 있으며, 부정형의 토지입니다. 기호(2)와 (3)은 북동하향 경사의 부정형 토지로, 각각 임야/도로, 창고용지로 이용 중입니다.

토지 기호(1), (2), (3) 모두 지적도상 맹지이나, 각각 남측, 일부, 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근은 가능한 상태입니다.

토지이용계획상 본건은 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(절대제한지역 - 전 축종)에 해당합니다. 기호(2), (3) 토지는 추가로 준보전산지에 해당합니다.

주변 지역은 전형적인 농촌 환경으로, 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 방OO 외에 채권자는 도OOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항으로는 유치권이 신고되어 있다는 점입니다. 2024년 6월 27일 자로 금 492,531,000원의 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이에 대해 신청 채권자는 2025년 6월 11일 자로 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 따라서 해당 유치권의 효력 유무 및 인수 여부는 면밀한 추가 확인이 필요하며, 이는 본건 매수 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

소유자와 채무자가 동일인인 점으로 보아 근저당 등의 담보권 실행에 따른 경매로 추정됩니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 경상북도 상주시 중동면 금당리는 산간 농촌 지역으로, 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 인근에 "다래마을"이 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 기대하기 어렵습니다. 주변은 전형적인 농촌 생활권으로, 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용해 읍내 또는 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 따라서 활발한 상권 형성은 어려우며, 주로 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 경상북도 상주시 중동면 금당리에 위치한 산간 농촌 지역에 속해 있습니다. "다래마을" 인근에 자리 잡고 있어, 조용하고 한적한 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

단독주택 및 다가구주택 용도로 이용 가능한 토지와 건물이 있으며, 현재 주거용으로 활용 중인 것으로 파악됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추고 있습니다.

생활 편의 시설이나 교육, 의료 시설 등은 인근 읍내나 시내로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다. 자연 친화적인 환경 속에서 전원생활을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 매수 시 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

첫째, 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 비록 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하였으나, 최종적으로 유치권이 성립될 경우 매수인이 인수하거나 해결해야 할 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지 이용에 관한 제한 사항이 있습니다. 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)에 해당하며, 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

셋째, 지적도상 맹지인 부분이 있으나, 실제로는 약 3미터 폭의 포장도로가 개설되어 있어 접근은 가능합니다. 그러나 도로 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

넷째, 목록 3, 4 건물은 지적도상 지번과 실제 건축물 소재 지번이 다소 상이하며, 기호(다) 건물은 멸실된 상태입니다. 이는 등기부등본이나 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다.

다섯째, 토지 기호(1) 남서측에 이동 가능한 석물이 소재하고 있어, 이는 별도의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

여섯째, 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 중동면 금당리의 산간 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 부속 토지입니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건축물을 갖추고 있어, 다가구주택이나 전원생활을 위한 주택 등으로 활용 가치가 있을 것으로 보입니다. 감정가는 3억 1천만원대이나, 넓은 토지 면적 대비 가격은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 유치권 신고라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 그 성립 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 리스크가 커질 수 있습니다. 또한, 토지 이용 규제 및 지번 관련 불일치 사항 등도 고려해야 할 부분입니다.

신중한 권리 분석과 현장 확인이 선행된다면, 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 여러 잠재적 리스크에도 불구하고 다음과 같은 투자 포인트를 가집니다.

첫째, 넓은 토지 면적(약 970평)을 저렴한 가격으로 확보할 기회입니다. 현재 감정가를 기준으로 평당 약 32만원 수준으로, 주변 시세에 따라 저평가되었을 가능성이 있습니다.

둘째, 건물이 있어 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. 특히 단독주택 및 다가구주택 용도로 활용될 수 있어, 다양한 수익 모델을 구상할 수 있습니다.

셋째, 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게는 이상적인 입지입니다. 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

넷째, 유치권 문제만 명확하게 해결된다면, 권리상 하자가 없는 온전한 물건으로 확보할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법률 검토 및 협상이 이루어진다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매1계