나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1233 [4] 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 4층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 소재 "풍양사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

가)-마): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건(가동) 내 1층 101호 외 4개호 단위세대로서,
외벽: 외장석재 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 강화마루 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

가)-마): 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, "다세대주택용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 소로3류(폭 8m 미만)(1994-11-10)(국지도로)(저
촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "모아스빌"로 통용되며,"일련번호 라)501호, 마)502호"는 복층
(방1)이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

복층(방1)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 상주지원 2024타경1233 (4)

* 소재지: 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 4층 501호

* 용도: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 가격

* 감정가: 125,000,000원

* 토지 면적: 90.94㎡ (약 27.51평)

* 토지 지분: 90.9375㎡ (약 27.51평)

* 건물 면적: 69.15㎡ (약 20.92평)

* 건물 지분: 69.154㎡ (약 20.92평)

1.3. 건물 세부 정보

* 건축 연도: 2014년

* 층수: 4층 건물 중 4층 (가동)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 마감: 외벽 외장석재 등, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 강화마루 및 타일, 창호 새시창호

* 설비: 위생, 급배수, 소방, 승강기, LPG 개별난방 설비

* 특이사항: 복층(방1) 소재함.

1.4. 특이사항 및 특수 물건 정보

* 통칭: "모아스빌"

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 임대 관계: 미상 (인수 보증금 합계 0원)

* 공부상 지목: 답, 현황: 대

* 건축물물량정보: 총괄표제부상 건물 연면적 1319.28㎡, 16세대. 가동 표제부상 연면적 659.64㎡, 8세대.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 위치: 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 "풍양사거리" 북서측 인근

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 혼재

2.2. 교통 및 도로 상황

* 접근성: 차량 출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 보아 제반 교통상황 보통.

* 인접 도로: 북서측 폭 약 5m의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 계획관리지역

* 도시계획시설: 소로3류 (폭 8m 미만, 국지도로) 저촉

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (주거 밀집지역 외곽 경계선 500m 이내), 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 채권자: 아이에이제십삼차유동화전문 (임의경매 개시결정)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

* 말소기준권리: 2017년 6월 29일 농협은행주식회사 근저당 (을6)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 이정수 (갑1)

* 소유권이전: 김영숙 (갑2, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (을6, 900,000,000원)

* 근저당: 이정순 (을8, 140,000,000원)

* 압류: 김천세무서장 (갑11)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (갑12, 10,025,750원)

* 임의경매: 아이에이제십삼차유동화전문 (갑13, 494,398,314원)

* 등기부채권 총액: 1,050,025,750원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 경상북도 예천군 풍양면 일대는 아파트, 단독주택 등의 주거 시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 공업 단지는 파악되지 않으며, 전반적으로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 지도상 확인 결과, 본건 주변에 대규모 혐오시설 (폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)은 즉각적으로 파악되지 않습니다.

* 주거지 인근으로 소규모 근린생활시설이 일부 소재합니다.

* 학교, 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 해당 지역의 생활 편의성은 보편적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 본건이 소재한 "모아스빌" 단지 및 주변 "한성그린빌" 단지는 2014년에 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 주변 환경은 주거지와 농경지가 혼합된 형태로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 복층 구조(방1)로 공간 활용도가 높을 수 있으나, 개인 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

* 차량을 이용한 접근은 용이하며, 간선도로와의 연결도 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않으나, 농어촌 지역의 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 임차인 현황 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적 측면에서의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 토지 이용 관련 제한

* 본건 토지는 계획관리지역이나, 소로3류(국지도로)에 저촉되어 있어 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 주변 환경 변화나 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 요소가 존재합니다.

* 공부상 지목이 "답"이나 현황 "대"로 이용 중인 점은 일반적으로 큰 문제는 되지 않으나, 차후 재산권 행사 시 참고해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항 (유동화, 공동담보 등)

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 일반 경매 물건보다 특수한 상황이 반영될 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 예천군 풍양면에 위치한 본 다세대주택은 2014년 준공된 비교적 신축 건물로, 복층 구조의 특징을 가지고 있습니다. 주변은 주거지와 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서도 낙찰 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 다세대주택으로 기본적인 상품성을 갖추고 있습니다.

* 최근 2024년 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(120,000,000원)가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경쟁률이 낮을 경우 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 11월 21일에 동일 단지 "모아스빌"에서 동일 면적(69.154㎡)이 120,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 125,000,000원을 고려했을 때, 현재 시점(2026년 7월)임을 감안하여 최근 실거래가와 감정가 사이의 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 유동화물건의 특성과 경매 물건의 일반적인 낙찰가율을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원 (11500 ~ 12500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.