나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1233 [2] 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 소재 "풍양사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

가)-마): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건(가동) 내 1층 101호 외 4개호 단위세대로서,
외벽: 외장석재 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 강화마루 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

가)-마): 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, "다세대주택용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 소로3류(폭 8m 미만)(1994-11-10)(국지도로)(저
촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "모아스빌"로 통용되며,"일련번호 라)501호, 마)502호"는 복층
(방1)이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 상주지원 2024타경1233 (2) 사건번호로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 1층 102호이며, 건물 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 109,000,000원입니다.

토지 면적은 90.94㎡ (약 27.51평)이며, 건물 면적은 69.15㎡ (약 20.92평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 소재 "풍양사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 등기부등본상의 권리 내역을 분석한 결과, 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2017년 6월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(금900,000,000원)이며, 이에 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

집합건물 등기부요약상 채권 총액은 910,025,750원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2018-06-21

* 배당신고일자: 2024-09-02

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액(20,000,000원)은 배당을 통해 회수될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 예천군 풍양면 낙상리는 농경지와 주거 시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "풍양사거리" 인근이라는 점은 지역 내에서의 접근성을 높이는 요소입니다. 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권일 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물(가동) 내 1층 102호입니다.

외벽은 외장석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 지반은 자체지반 평탄한 부정형으로, 현재 다세대주택용지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 토지 지목이 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중인 점은 건축물대장상 확인된 내용이며, 일반적인 현황과의 차이로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 금융 구조가 복잡할 수 있으나, 본 경매 절차를 통해 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 권리상 부담은 없습니다.

특이사항으로 "일련번호 라)501호, 마)502호"가 복층 구조로 되어 있다는 점이 언급되었으나, 본건 102호의 구조는 별도 확인이 필요합니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이나 심각한 환경적 문제는 언급되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 예천군 풍양면 낙상리에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성된 점이 긍정적입니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 배당으로 인해 인수 부담이 없는 점도 장점입니다.

건축 연도가 2014년으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 지역적 특성상 생활 편의 시설 접근성에 대한 면밀한 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정평가액 109,000,000원 대비 유사 물건의 최근 실거래가가 110,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저평가된 감정가 수준이 매력적입니다.

특히, 동일 건물로 추정되는 "모아스빌" 1층, 69.154㎡ 면적의 물건이 2024년 11월 120,000,000원에 거래된 점은 본건의 실질적인 시장 가치를 보여주는 중요한 지표입니다.

모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어, 낙찰 후 추가적인 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가 109,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 수준은 112,000,000원에서 118,000,000원 범위로 예상됩니다.

최근 유사 물건의 최고 실거래가액 120,000,000원을 고려하여, 투자 가치를 확보하기 위한 공격적인 입찰가로는 115,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 데이터에 기반한 것이므로, 실제 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.