나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1233 [1] 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 소재 "풍양사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

가)-마): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건(가동) 내 1층 101호 외 4개호 단위세대로서,
외벽: 외장석재 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 강화마루 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

가)-마): 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, "다세대주택용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 소로3류(폭 8m 미만)(1994-11-10)(국지도로)(저
촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "모아스빌"로 통용되며,"일련번호 라)501호, 마)502호"는 복층
(방1)이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2024타경1233 (1)

소재지: 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 75 가동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 90.94㎡ (약 27.51평)

토지지분: 90.9375㎡ (약 27.51평)

건물면적: 69.15㎡ (약 20.92평)

건물지분: 69.154㎡ (약 20.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOO (아이에이제십삼차유동화전문 유한회사로 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주요 건축 정보:

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014-01-29)

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 (가동)

건축물 총 면적 (연면적): 1319.28㎡

토지 면적 (대지권): 1455㎡ (건물 연면적 대비 대지권 비율 90.67%)

해당 호수: 1층 101호

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 "풍양사거리" 북서측 인근에 위치

주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성

교통: 차량 출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통

도로: 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017-06-29 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을5)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (을6, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 등)

인수되는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 별도 임차인 현황 정보가 제공되지 않았으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 (JSON 분석):

모아스빌 (본건과 동일 건물, 75번지): 2024년 11월, 1층, 69.154㎡ 기준 120,000,000원 (1억 2천만원)에 직거래 [cite: JSON]

한성그린빌 (인근 건물, 88-11번지): 2024년 4월, 2층, 72.58㎡ 기준 110,000,000원 (1억 1천만원)에 직거래 [cite: JSON]

감정가와 비교: 감정가 109,000,000원 (1억 9백만원)은 최근 모아스빌 거래 사례 (1억 2천만원) 대비 다소 낮은 수준입니다.

임대 정보: 제공된 JSON에는 최근 전월세 정보가 매매 정보와 동일하게 기재되어 있어 분석에 제한이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "풍양사거리" 인근에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통: 차량으로 접근 가능하며, 간선도로와의 연결성이 보통 수준입니다.

건물 내 설비: 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 LPG 개별난방 설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"입니다. 이는 토지 이용에 직접적인 문제가 되지 않으나, 추후 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미상 임차인의 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 소로3류(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(수도법)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 예천군 풍양면 소재 다세대주택으로, 비교적 최근인 2014년에 건축된 건물입니다.

감정가는 1억 9백만원이나, 동일 건물(모아스빌)의 최근 실거래가가 1억 2천만원임을 감안할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 필수적이며, 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

동일 건물(모아스빌)의 최근 실거래가(1.2억원) 대비 감정가(1.09억원)의 시세 차익 기대 [cite: JSON, 11]

권리 분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건.

건축년도 2014년으로 비교적 신축에 속함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

최근 실거래가 (동일 건물, 1층, 69.154㎡): 120,000,000원 [cite: JSON]

인근 실거래가 (유사 면적): 110,000,000원 (한성그린빌, 2층, 72.58㎡) [cite: JSON]

본건은 1층이며, 최근 동일 건물 거래가가 1.2억원인 점을 고려할 때, 최소 감정가 이상, 최대 1.15억원 ~ 1.25억원 범위에서 시세 형성 가능성이 있습니다.

다만, 미확인 임차인 문제, 토지 이용 제한 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

권리 관계가 명확하고 시세보다 저렴한 감정가를 감안하면, 감정가의 90% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 98,100,000원 (감정가 90%) ~ 114,500,000원 (감정가 105%)

주변 시세 및 감정가, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (최근 실거래가 1.2억원 수준을 참고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.