나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71874 [1] 경상북도 상주시 중동면 신암리 886 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 중동면 신암리 소재 "신암마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정의 토지로 남동하향 완경사 지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 공업용부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 저온창고 2개동이 소재하니 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅 및 판넬 등 마감 - 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 판넬 및 타일 등 마감 - 바닥 : 콘크리트, 벽지도배, 타일 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임. (나) 일반철골구조 아치판넬피엘강판지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 복합판넬 등 마감 - 내벽 : 판넬 등 마감 - 바닥 : 칼라하드너 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임. (다) 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 사이딩판넬 등 마감 - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 - 바닥 : 강화마루 타일 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임 (라)경량철골구조 이피이에스판넬지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 목재사이딩, 드라이비트 등 마감 - 내벽 : 벽지도배, 판넬 및 타일 등 마감 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임 (마) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 판넬 등 마감 - 내벽 : 판넬 등 마감 - 바닥 : 콘크리트 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임 (바) 경량철골구조 판낼지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 판넬 등 마감 - 내벽 : 판넬 등 마감 - 바닥 : 콘크리트 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) 1층 : 창고. 2층 : 사무실, 기숙사. (나) 공장. (다) 주택. (라) 식당 및 휴게실. (마)(바) 기계실로 이용중임.

설비내역

(가) 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 전기보일러 등 되어 있음. (나) 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 저온창고설비 등 되어 있음. (다) 위생설비, 급배수설비 및 전기보일러 등 되어 있음. (라) 위생설비, 급배수설비 및 전기온수보일러 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [(ㄱ) : "가추" ∼ (ㄷ) : "기계실"].

공부와의 차이

* 기호(가) : 의뢰목록상 공장이나, 현황 창고, 사무실 및 기숙사로 이용중임. * 기호(다) : 의뢰목록상 공장이나, 현황 주택으로 이용중임. * 기호(라) : 의뢰목록상 공장이나, 현황 식당 및 휴게실로 이용중임. * 기호(마)(바) : 의뢰목록상 공장이나, 현황 기계실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2는 공부상 공장이나 현황 창고, 사무실 및 기숙사로 이용 중임. 목록 4는 공부상 공장이나 현황 주택으로 이용 중임. 목록 5는 공부상 공장이나 현황 식당 및 휴게실로 이용 중임. 목록 6, 7은 공부상 공장이나 현황 기계실로 이용 중임. 2026. 1. 29. 자로 주식회사 이진산업으로부터 공사대금 450,000,000원의 유치권 신고가 있었고 2026. 2. 5. 자로 경매신청채권자의 승계인 에프디제이2409유동화전문 유한회사로부터 유치권배제신청서가 제출되었으나, 2026. 6. 25. 자로 주식회사 이진산업으로부터 유치권신고취하서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경상북도 상주시 중동면 신암리 886번지에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 상주지원 2024타경71874 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정가는 3,172,213,170원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 14,552.00㎡ (약 4,401.88평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

토지 이용 현황은 현황 공업용부지로 이용 중이며, 부정형의 남동하향 완경사 지대이나 자체 지반은 등고 평탄합니다.

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 가축사육제한구역 (절대제한지역(전 축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}입니다.

기타 참고사항으로 이전 가능한 저온창고 2개동이 소재하는 것으로 판단됩니다.

1.3. 건물 정보

건물 총 면적은 3,202.86㎡ (약 968.93평)입니다.

건물 제시외 면적은 201.50㎡입니다.

매각 대상에는 목록 2, 4, 5, 6, 7번 건물이 포함되며, 공부상 공장이나 현황은 각각 창고, 사무실 및 기숙사, 주택, 식당 및 휴게실, 기계실 등으로 이용 중입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 (가)와 일반철골구조 아치판넬피엘강판지붕 단층 건물 (나), 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 및 판넬지붕 단층 건물 (다), 경량철골구조 이피이에스판넬지붕 단층 건물 (라), 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 (마), (바) 등으로 구성되어 있습니다.

각 건물에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 전기보일러, 저온창고설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물로 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 [(ㄱ) : "가추" ∼ (ㄷ) : "기계실"] 목록이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상북도 상주시 중동면 신암리 소재 "신암마을" 북동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

주요 도로로는 59번 국도 및 37번 국도가 인근에 지나고 있으며, 상주여객에서 운행하는 시내버스 노선이 지역 내 교통을 담당하고 있습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용상태

토지는 부정형이며, 남동하향의 완경사 지대에 속하나 자체 지반은 등고 평탄하게 이용되고 있습니다.

현재 현황은 공업용부지로 이용되고 있습니다.

2.3. 도로 접면

토지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 총괄

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 대구은행의 근저당권 (을7, 토지 / 을15, 건물)입니다.

이하 제시된 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,433,747,279원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-14, 대항력: 없음.

* 대원푸드농업회사법인주식회사 (대표자 정혜영)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-01-07, 대항력: 있음.

* 선우훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-02, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

대항력 있는 임차인(대원푸드농업회사법인주식회사)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로, 실제 권리관계 확인 및 명도 관련 추가적인 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2022.07.15. 근저당권 (대구은행)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없다고 기재되어 있습니다.

3.4. 유치권 관련 사항

2026년 1월 29일, 주식회사 이진산업으로부터 공사대금 450,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었습니다.

이후 2026년 2월 5일, 경매신청채권자의 승계인 에프디제이2409유동화전문 유한회사로부터 유치권 배제 신청서가 제출되었고, 2026년 6월 25일 주식회사 이진산업으로부터 유치권 신고 취하서가 제출되었습니다.

따라서 현재로서는 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건지 인근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 상업시설은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

물건지 인근 약 5km 반경 내에 중동면 소재지가 있으며, 상주 시내까지는 차량으로 이동 가능합니다.

상주시는 59번 국도, 37번 국도, 32번, 49번, 68번 지방도 등 주요 도로망을 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 또는 기피시설 유무

본 물건지 주변에서 혐오시설 또는 기피시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 상주시에는 생활폐기물 매립지(모동면, 중동면)와 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있습니다. 해당 시설들의 위치는 본 물건지와 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지는 농경지 및 임야와 인접한 지역으로, 일반적인 편의시설(대형마트, 병원 등) 접근성이 낮습니다.

가장 가까운 생활 편의 시설은 중동면 소재지 내에 위치할 것으로 예상되며, 상주 시내로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 관광 시설로는 상주보 수상레저센터, 상주박물관, 국제승마장 등이 있습니다.

5.2. 교육시설

물건지 인근 지역의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 상주시 내에는 다양한 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

대표적으로 상주시는 경북대학교 상주캠퍼스를 비롯하여 상주고등학교, 상주중학교 등이 있습니다.

5.3. 의료기관

직접적인 의료기관 정보는 검색되지 않았으나, 상주 시내에 상주적십자병원 등 종합병원 및 다수의 의원이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. 실제 보증금이나 차임의 존재 여부, 권리 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 이용 현황 리스크

건물들이 공부상 공장 용도로 되어 있으나, 현황은 창고, 사무실, 기숙사, 주택, 식당, 기계실 등 다양하게 이용 중입니다. 건축물대장과의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 건축물 용도 변경이나 관련 규제 적용 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 법규 및 계획 리스크

해당 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용 계획 수립 시 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 중동면의 넓은 토지에 다수의 건물이 소재한 공장 용지입니다.

넓은 토지는 다양한 산업 활동이나 개발 잠재력을 제공할 수 있으나, 주변 환경이 농경지 및 임야 위주이고 기반시설이 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원 표기는 명도 과정에서의 주의를 요하며, 건물들의 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이 또한 파악이 필요한 부분입니다.

유치권 신고 후 취하 처리된 점은 긍정적이나, 관련 사실관계는 재확인할 필요가 있습니다.

전반적으로 개발 잠재력과 함께 권리 및 이용 현황상의 복잡성을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 14,552.00㎡ (약 4,401.88평)으로 다양한 산업 용도로 활용 가능성이 있습니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도 처리 필요성이 낮습니다.

- 저평가 가능성: 권리 관계의 복잡성, 임차인 이슈 등으로 인해 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 면밀한 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성, 향후 개발 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 인수 보증금이 0원이므로 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

투입 비용, 예상 수익률, 공사비, 명도비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.