나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4877 [1] 충청남도 당진시 원당동 526-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진시농업기술센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호(1-3)은 일단의 부정형 완경사의 토지로서 현황 "건부지(상업용)"임.
대상토지 일련번호(5-13)은 "현황도로"임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호(1-3)은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에서 대상토지 일련번호(5-13)을 경유하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지 일련번호(1-3,6-13)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
대상토지 일련번호(5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

대상토지 일련번호(5)는 공부상 "임야"이나, 현황도로인바 현황에 따라 감정평가하되, 지목에 따른 단가를 감정평가명세표에 병기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물 일련번호(4)는 철근콘크리트 및 경량철골조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2010.12.30 (2013.10.07 증축))

외 벽 : 판넬 마감 등,
내 벽 : 판넬, 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

대상건물 일련번호(4)는 1,2층 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

대상건물 일련번호(4)는 기본적인 위생 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상토지 일련번호(1-3) 지상에 후첨 "지적개황도"와 같이 제시외건물㉠이 소재하나 평가목적에 따라 이에 구애없이 토지를 정상평가하되, 제시외건물로 인해 소유권 행사의 제한을 받는 경우의 단가를 감정평가명세표 비고란에 병기하였음.

공부와의 차이

대상건물 일련번호(4) 중 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 기준시점 현재 "소재불명"으로서 본 감정평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나.기타
-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(창고 등) 포함.
- 공유자우선매수청구권 없음.
- 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)"임.
- 목록 (5)~(13) 현황 "도로"임.
- 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4877 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 526-4 (새 주소: 충청남도 당진시 구봉로 101-100)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 1,423,982,860원

토지 면적: 2943.00㎡ (약 890.32평)

토지 지분 면적: 1888.52㎡ (약 571.28평)

건물 면적: 645.21㎡ (약 195.20평)

건물 지분 면적: 645.21㎡ (약 195.20평)

제시외 건물 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물(창고 등) 포함.

* 공유자우선매수청구권 없음.

* 목록 (1)~(3) 현황 "건부지(상업용)".

* 목록 (5)~(13) 현황 "도로".

* 목록 (4) 공부상 "경량철골구조 일반음식점(옥외계단) 12.75㎡" 및 "일반목구조 일반음식점(현관) 4.4㎡"는 소재불명.

건물 기본 정보:

* 구조: 철근콘크리트 및 경량철골조 기타지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2010.12.30 (2013.10.07 증축)

* 건축면적: 421.69㎡ (약 127.55평)

* 건폐율: 24.8%

* 용적률: 37.95%

2. 입지조건

위치: 충청남도 당진시 원당동, "당진시농업기술센터" 북측 인근에 소재.

주위 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준.

토지 이용 상태:

* 토지 일련번호 (1)-(3)은 일단의 부정형 완경사 토지로 현황 "건부지(상업용)"임.

* 토지 일련번호 (5)-(13)은 현황 "도로"임.

인접 도로 상태: 대상 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에서 진출입 가능하며, 현황 도로로 이용되는 토지 (5)-(13)을 경유함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 토지 (1)-(3) 및 (6)-(13)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역임.

* 토지 (5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

공부와의 차이 (토지): 토지 일련번호 (5)는 공부상 "임야"이나 현황 "도로"로 이용 중임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일 접수된 국민은행 근저당권 (을18, 채권최고액 1,020,000,000원)임.

등기부 채권 총액: 1,072,582,461원.

인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. 단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

건물 용도: 현재 제2종근린생활시설로 이용 중.

주변 환경: 농경지와 주거, 상업 시설이 혼재하는 지역으로, 지역 기반 상권의 성격을 띰.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 가능하여 접근성은 양호한 편.

상권 특징: "건부지(상업용)"와 "현황도로"를 포함한 일괄 매각 대상이므로, 향후 사업 운영 및 확장에 유리한 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

주변 시설: "당진시농업기술센터"가 인근에 위치. 기타 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

공부상 건물과 현황 불일치: 건물 (4) 중 일부(옥외계단, 현관)가 공부상 존재하나 현황 소재불명으로 감정평가에서 제외되었음. 이는 향후 건축물대장 정리 등에서 문제가 발생할 수 있음.

토지 지목과 현황 차이: 토지 (5)는 공부상 "임야"이나 실제로는 "도로"로 이용 중으로, 지목 변경 미처리 상태임.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있음.

건물 공실: 현재 건물은 공실 상태이며, 임대 수익이 발생하지 않고 있어 초기 투자 후 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음.

임대관계 미상: 임대차 현황 및 조건에 대한 정보가 없어 정확한 수익률 산출이 어려움.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 원당동에 위치한 근린생활시설로, 상업용 건부지와 현황 도로로 이용되는 토지가 일괄 매각되는 건입니다. "당진시농업기술센터" 인근에 자리하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 약 14.2억 원이며, 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 공부상 건물과의 차이, 토지 지목과 현황의 불일치, 토지 이용 계획상의 제한 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 현재 건물은 공실 상태로, 임대 수익 발생 가능성은 추후 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보 및 활용이 용이합니다.

* 현황 도로를 포함하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 향후 도로 관련 문제 발생 소지가 적습니다.

* 상업용 건부지로서 잠재적인 개발 또는 증축 가능성을 보유하고 있습니다.

* 당진시의 지역 개발 잠재력에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 건폐율 및 용적률은 향후 증축 또는 재건축 시 용적률 상향 가능성을 검토할 여지를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,423,982,860원

등기부 채권 총액 (말소 예정): 1,072,582,461원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 건물의 공실 상태 및 임대 수익 미상.

* 공부 정리 필요성 (소재 불명 건물, 지목과 현황이 다른 토지).

* 토지 이용 계획상의 제한 사항.

* 경매 시장의 경쟁률 및 유사 물건의 최근 거래 시세.

* 향후 예상되는 개발 가치 및 임대 수익률에 대한 추가적인 현장 조사를 통한 면밀한 분석.

본 물건은 고유한 특수사항들을 포함하고 있으므로, 감정가 대비 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 리스크 요인을 충분히 반영한 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰가율(예: 감정가의 70~90%)을 참고하되, 본 물건의 현황에 맞는 합리적인 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.